Wasserschaden: Wenn der Nachbar die Wohnung flutet - Wer zahlt und was gilt?

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung stellt für alle Beteiligten ein Horrorszenario dar. Tropft es von der Decke, wellt sich das Parkett oder bilden sich feuchte Flecken an den Wänden, ist schnelles Handeln gefragt. Insbesondere wenn der Schaden auf das Verhalten Dritter – etwa des Nachbarn oder einer darüberliegenden Mietpartei – zurückzuführen ist, treffen schnell mietrechtliche Mängelansprüche, versicherungsrechtliche Obliegenheiten und schadensersatzrechtliche Fragen aufeinander.

Erste Pflichten: Schadensminderung und unverzügliche Meldung

Unabhängig von der Schuldfrage trifft den Mieter die Pflicht, den Vermieter bei einem Wasserschaden unverzüglich zu informieren. Hierbei spielt es keine Rolle, wie groß der Schaden nach der subjektiven Einschätzung des Mieters wirkt. Selbst geringe Wassermengen können in der Bausubstanz verheerende Langzeitschäden verursachen. Neben der Meldung muss der Mieter im Rahmen des Zumutbaren alles unternehmen, um den Schaden gering zu halten, etwa durch das Abdrehen des Haupthahns oder das Auffangen austretenden Wassers.

Eine verzögerte Meldung kann den Verlust des Versicherungsschutzes bedeuten. Ein Versicherungsnehmer muss einen Schadenseintritt unverzüglich anzeigen. Dies gilt selbst dann, wenn der Versicherungsschein noch gar nicht zugestellt wurde, der Antrag aber bereits gestellt war. Meldet ein Eigentümer einen Schaden erst Wochen später, nachdem Reparaturen bereits eigenmächtig durchgeführt wurden, kann die Versicherung die Zahlung verweigern, da ihr die Möglichkeit der zeitnahen Begutachtung genommen wurde (vgl. AG München, 23.03.2010 - Az: 244 C 26368/09).

Haftungsfrage: Wenn der Nachbar der Verursacher ist

Ist der Ursprung des Wassers in der Wohnung eines Nachbarn zu verorten, stellt sich die Frage der Haftung. Ein klassisches Beispiel ist die unbeaufsichtigt laufende Waschmaschine oder der geplatzte Schlauch einer Spülmaschine. In der Rechtsprechung wird differenziert betrachtet, ob grobe Fahrlässigkeit vorliegt.

Der Betrieb einer Waschmaschine ohne dauerhafte Aufsicht ist dank moderner Technik (Aquastop) grundsätzlich erlaubt. Ein Mieter darf sich auf die Funktionstüchtigkeit verlassen. Grobe Fahrlässigkeit liegt jedoch vor, wenn die Wohnung für längere Zeit, etwa ein Wochenende, verlassen wird, während das Gerät läuft oder unter Druck steht (vgl. AG Berlin-Köpenick, 02.12.2011 - Az: 7 C 243/11). Anders verhält es sich bei spezielleren Geräten: Bei einem Wasseraufbereitungsgerät (Osmose-Anlage) unter dem Spültisch, das laut Hersteller wartungsfrei ist und dauerhaft am Netz hängen soll, haftet der Eigentümer nicht zwingend für einen geplatzten Schlauch, wenn er den Herstellerangaben vertraute und keine Wartungspflicht bestand. Hier fehlt es an der Vorhersehbarkeit des Schadens für einen Sachkundigen (vgl. OLG Düsseldorf, 13.09.2021 - Az: I-24 U 294/20).

Verursacht ein Dritter den Schaden, haftet dieser grundsätzlich für die entstehenden Kosten. Dies umfasst oft nicht nur die Beseitigung der Feuchtigkeit, sondern auch den Ersatz beschädigten Hausrats. Dennoch ist der erste Ansprechpartner für den Mieter in Bezug auf die Instandsetzung der Mietsache (Wände, Decken, Böden) immer der eigene Vermieter, da dieser zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet ist – unabhängig davon, ob ihn ein Verschulden trifft.

Mietminderungsrecht des Mieters

Ist die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung durch Feuchtigkeit, Schimmel oder Trocknungsgeräte eingeschränkt, steht dem Mieter kraft Gesetzes eine Mietminderung zu. Ein Verschulden des Vermieters ist hierfür keine Voraussetzung. Die Höhe der Minderung hängt stets vom Einzelfall und dem Grad der Beeinträchtigung ab.

Wohnungsmieter können bei Feuchtigkeitsschäden, die auf einem Wassereinbruch beruhen, die Miete mindern und die Beseitigung der Ursache verlangen. Ist beispielsweise ein Arbeitszimmer aufgrund von Feuchtigkeit und muffigem Geruch nicht mehr nutzbar, wurde eine Minderung von 20 % als angemessen angesehen (vgl. AG Berlin-Köpenick, 02.12.2011 - Az: 7 C 243/11).

Noch gravierender fallen die Quoten aus, wenn essenzielle Lebensbereiche betroffen sind. Ist in einer Zwei-Zimmer-Wohnung das Badezimmer über Monate nicht nutzbar und das Wohnzimmer durch Schimmel belastet, zudem laufen laute Trocknungsgeräte, kann eine Mietminderung von bis zu 80 % gerechtfertigt sein (vgl. AG Köln, 25.10.2011 - Az: 224 C 100/11). Sind Küche, Bad und Wohnzimmer durch Durchnässung und angehobenes Parkett vollständig unbewohnbar, ist eine Minderung um 100 % möglich, also die komplette Einstellung der Mietzahlung für den Zeitraum der Unbewohnbarkeit (vgl. AG Köln, 07.07.2020 - Az: 227 C 6/17).

Selbst nach Abschluss der gröbsten Arbeiten kann eine verbleibende Geruchsbelästigung – etwa ein Geruch nach „faulen Eiern“ durch nicht vollständig abgetrockneten Estrich – eine fortgesetzte Minderung, beispielsweise in Höhe von 5 %, rechtfertigen (vgl. AG Köln, 07.07.2020 - Az: 227 C 6/17). Auch wenn das Bad durch einen dortigen Wasserschaden und Schimmel an den Wänden zum Schlafzimmer nur eingeschränkt nutzbar ist und Dritte davon abraten, es zu nutzen, wurde eine Quote von 40 % bestätigt (vgl. AG Paderborn, 29.06.2021 - Az: 54 C 20/21).

Schadensersatz für Hausrat und Hotelkosten

Während die Gebäudeversicherung des Vermieters für Schäden am Gebäude (Mauerwerk, Rohre, fest verlegte Böden) aufkommt, ist für das bewegliche Eigentum des Mieters (Möbel, Kleidung) dessen Hausratversicherung zuständig. Gibt es keine Hausratversicherung oder greift diese nicht, kann der Mieter Schadensersatz vom Vermieter nur verlangen, wenn diesen ein Verschulden trifft.

Ein solches Verschulden kann vorliegen, wenn dem Vermieter bzw. der Eigentümergemeinschaft bekannt war, dass das Rohrsystem marode ist. Ignoriert der Vermieter jahrelang korrodierende Heizungsrohre trotz Warnungen in Eigentümerversammlungen, muss er dem Mieter den Schaden am Mobiliar ersetzen, der durch den vorhersehbaren Rohrbruch entsteht (vgl. AG Köln, 07.07.2020 - Az: 227 C 6/17).

Oft müssen Mieter während der Sanierung in ein Hotel oder eine Ersatzwohnung ausweichen. Hier ist Vorsicht geboten: Die Hausratversicherung übernimmt Hotelkosten oft nur dann, wenn auch tatsächlich Hausrat beschädigt wurde und die Wohnung deshalb unbewohnbar ist. Sind „nur“ Gebäudebestandteile (Wände, Decken) betroffen, aber das Inventar unversehrt, lehnte ein Gericht die Übernahme von Hotelkosten durch die Hausratversicherung ab, da kein versicherter Schaden am Hausrat vorlag (vgl. LG Wuppertal, 08.08.2024 - Az: 4 O 237/23).

Besteht ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter (z.B. wegen Verschuldens), werden ersparte Aufwendungen angerechnet. Wer keine Miete zahlt (100 % Minderung), erhält als Schadensersatz für die Hotelunterbringung nur die Differenz zwischen den Hotelkosten und der gesparten Miete (vgl. AG Köln, 07.07.2020 - Az: 227 C 6/17).

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen und der WEG

Tritt ein Wasserschaden in einer Wohnungseigentumsanlage (WEG) auf, wird es organisatorisch komplex. Der Verwalter ist verpflichtet, unverzüglich tätig zu werden, wenn die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegen könnte. Er darf die Untersuchung nicht verweigern oder verzögern, nur weil er vermutet, der Schaden liege im Sondereigentum. Eine schuldhafte Verzögerung kann den Verwalter persönlich schadensersatzpflichtig machen (vgl. AG München, 27.01.2011 - Az: 483 C 1077/10).

Interessant für Eigentümer ist die Verteilung des Selbstbehalts der Gebäudeversicherung. Vereinbart die Gemeinschaft einen Selbstbehalt, um Prämien zu sparen, ist dieser im Schadensfall von allen Eigentümern nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Dies gilt selbst dann, wenn der Schaden ausschließlich im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers aufgetreten ist (vgl. BGH, 16.09.2022 - Az: V ZR 69/21). Die Solidargemeinschaft der WEG steht hier im Vordergrund.

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