Bauliche Veränderungen, die eine Nutzung von Räumlichkeiten entgegen der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Zweckbestimmung ermöglichen, führen nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, sofern die vereinbarungsgemäß zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt. Maßgeblich ist dabei die Differenzierung zwischen der baulichen Maßnahme und einer späteren Nutzung der veränderten Räume.
Nach der maßgeblichen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (
§ 20 WEG) ist für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines Beschlusses über eine bauliche Veränderung das zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltende Recht anzuwenden. Der Einbau sanitärer Einrichtungen, TV-Anschlüsse oder Heizkörper in einem Kellerraum stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die grundsätzlich durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft gestattet werden kann, sofern sie nicht gegen § 20 Abs. 4 WEG verstößt. Eine grundlegende Umgestaltung der Anlage oder eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer liegt in solchen Fällen regelmäßig nicht vor.
Die Zweckbestimmung „Keller“ in der Gemeinschaftsordnung stellt eine Nutzungseinschränkung dar, die den Gebrauch auf untergeordnete Zwecke wie Lager- oder Abstellräume beschränkt. Eine Wohnnutzung, also die Nutzung zu Wohn- oder Schlafzwecken, ist ausgeschlossen. Gleichwohl kann eine Nutzung zu Hobbyzwecken zulässig sein, soweit sie die übrigen Eigentümer nicht stärker beeinträchtigt als eine Nutzung zu Lagerzwecken.
Die Genehmigung baulicher Veränderungen ist nicht allein deshalb anfechtbar, weil sie objektiv auch eine zweckwidrige Nutzung ermöglichen könnte. Entscheidend ist, ob die bauliche Maßnahme selbst eine unzulässige Nutzung erzwingt oder zwingend voraussetzt. Der Einbau einer Dusche, eines WCs oder von Heizkörpern in einem Kellerraum führt typischerweise nicht zu einer unzulässigen Wohnnutzung. Solche Ausstattungen können auch im Rahmen einer zulässigen Hobbyraumnutzung sinnvoll sein.
Eine bauliche Veränderung, die nur die Möglichkeit eröffnet, Räume künftig zweckwidrig zu nutzen, verletzt die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nicht. Die tatsächliche Nutzung bleibt gesondert zu prüfen. Eine zweckbestimmungswidrige Wohnnutzung kann von der Gemeinschaft nach
§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB unterbunden werden. Ebenso kann gegen konkrete Störungen vorgegangen werden, die über das bei einer zulässigen Nutzung zu erwartende Maß hinausgehen.
Die Rechtsprechung differenziert insoweit klar zwischen der Zulässigkeit einer baulichen Maßnahme und den möglichen Immissionen einer späteren Nutzung. Diese Trennung gilt auch für Fälle, in denen durch eine bauliche Veränderung zunächst nur die technische Möglichkeit einer intensiveren Nutzung geschaffen wird. Entscheidend ist, dass die nach der Vereinbarung zulässige Nutzung – hier die Nutzung als Keller oder Hobbyraum – weiterhin möglich bleibt.
