Hausrecht und Hausverbot: Mein Haus, meine Regeln?

Derjenige, der über die Benutzung der Wohnung entscheiden darf, hat das Hausrecht. Das Hausrecht ist übertragbar und berechtigt den Inhaber, anderen Personen zu verbieten, sich in den fraglichen Räumen aufzuhalten. Er kann auch ein Hausverbot aussprechen. Im Mietrecht verhält es sich zunächst so, dass der Eigentümer jederzeit frei Dritten das Betreten seines Hauses und seines Grundstückes verbieten kann. Die Zuwiderhandlung stellt einen Hausfriedensbruch dar. Diese scheinbar einfache Regel wird in Mietverhältnissen komplexer, da Rechte und Pflichten zwischen Eigentümer, Mieter und Dritten abgewogen werden müssen.

Hausrecht geht auf den Mieter über

Bei einer Vermietung verliert der Vermieter gegenüber dem Mieter, dessen Angehörigen und Besuchern das Hausrecht, sodass in der Regel kein Hausverbot gegenüber diesem Personenkreis erteilt werden kann. Außerhalb der vermieteten Wohnung hat der Vermieter bzw. der Eigentümer zwar weiterhin das Hausrecht, unterliegt aber insoweit der Einschränkung, dass es dem Mieter und seinen Besuchern möglich sein muss, die Wohnung und alle ihm mietvertraglich zugänglichen Räume wie Keller, Waschküche oder Dachboden auch zu erreichen. Es kann lediglich ausnahmsweise bestimmten Personen verboten werden, das Haus zu betreten, wenn diese in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört, Räumlichkeiten beschädigt oder verunreinigt haben (vgl. AG Köln, 22.9.2004 - Az: 209 C 108/04).

Der Mieter seinerseits hat für die gemietete Wohnung das Hausrecht. Dies gilt auch gegenüber dem Vermieter. Aus diesem Grunde darf der Vermieter die Räumlichkeiten auch nicht einfach ohne Genehmigung des Mieters betreten oder ohne ausdrücklichen Wunsch des Mieters Schlüssel für die vermietete Wohnung haben. Dieses Hausrecht ist zudem in § 123 StGB strafrechtlich geschützt, die Nichtbeachtung des Hausrechts ist also eine Straftat, der Hausfriedensbruch. Ein Verstoß seitens des Vermieters kann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Erteilt der Vermieter dem Mieter ein Hausverbot für das gesamte Gebäude, so handelt er rechtswidrig (vgl. AG München, 22.12.2016 - Az: 173 C 15615/16). Ein solches Hausverbot ist unwirksam, da bei vermieteten Räumen alleine der Mieter Hausrechtsinhaber ist.

Zutrittsrechte und Grenzen für den Vermieter

Der Vermieter darf sich Zutritt nur in engen Grenzen verschaffen. Vereinbaren die Parteien beispielsweise einen Termin zur Prüfung von Rauchwarnmeldern, so beschränkt sich das Zutrittsrecht strikt auf diesen Zweck und die entsprechenden Räume. Versucht der Vermieter eigenmächtig, auch andere Zimmer zu inspizieren, verletzt er das Hausrecht des Mieters. Setzt der Mieter den Vermieter daraufhin körperlich vor die Tür, so rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung durch den Vermieter, selbst wenn dabei die Grenzen der Notwehr geringfügig überschritten worden sein sollten (vgl. BGH, 04.06.2014 - Az: VIII ZR 289/13). Das Hausrecht des Mieters wiegt hier schwer, und ein eigenmächtiges Ausweiten von Besichtigungen muss nicht geduldet werden.

Noch schwerwiegender sind die Folgen, wenn der Vermieter sich heimlich Zutritt verschafft. Dringt ein Eigentümer in die Wohnung ein, um vermeintliche Schäden oder Verwahrlosung zu dokumentieren, begeht er verbotene Eigenmacht und Hausfriedensbruch (vgl. AG Berlin-Mitte, 03.09.2020 - Az: 25 C 107/19). Beweismittel, die durch eine solche rechtswidrige Verletzung der Privatsphäre erlangt wurden, unterliegen übrigens einem Verwertungsverbot. Selbst wenn die Fotos Schäden belegen würden, können diese im Prozess nicht gegen den Mieter verwendet werden, da der Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung Vorrang vor dem Beweisinteresse des Vermieters hat.

Auch der umgekehrte Fall, dass ein Vermieter einem Mieter den Zugang verwehrt, ist unzulässig. Ein Vermieter einer Wohngemeinschaft kann gegenüber einem Mieter kein Hausverbot aussprechen, um diesen am Zutritt zu hindern (vgl. AG Brandenburg, 25.11.2024 - Az: 30 C 194/24). Dies stellt eine verbotene Eigenmacht dar. Der Mieter behält seinen Besitzschutz, selbst wenn eine Kündigung im Raum steht, solange diese nicht gerichtlich durch ein Räumungsurteil vollstreckt wurde.

Was gilt für Besucher und Besichtigungen?

Aus dem Hausrecht des Mieters ergibt sich, dass Besuch uneingeschränkt empfangen werden darf. Diese Entscheidung obliegt ganz allein dem Mieter, sofern nicht die Belange des Vermieters oder der Mitbewohner beeinträchtigt werden. Bestehen also Gefahren für das Haus oder den Hausfrieden, so müssen diese Besucher nicht geduldet werden. Grundsätzlich dürfen Besucher jedoch jederzeit empfangen werden, auch die Anzahl der Besuche kann nicht eingeschränkt werden.

So ist eine Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt, einem Besucher eines Wohnungseigentümers pauschal ein Hausverbot zu erteilen, nur weil sich Nachbarn durch Lärm gestört fühlen (vgl. BVerfG, 06.10.2009 - Az: 2 BvR 693/09). Das Bundesverfassungsgericht stellte klar, dass das Eigentumsgrundrecht auch das Recht umfasst, Besuch zu empfangen. Ein Hausverbot kommt nur als allerletztes Mittel in Betracht, wenn mildere Maßnahmen wie Unterlassungsaufforderungen bezüglich des Lärms erfolglos blieben.

Bei Besichtigungen, etwa durch Nachmieter oder Handwerker, die der Mieter dulden muss, steht dem Mieter zwar das Hausrecht zu, er darf aber keine überzogenen Bedingungen stellen. Er kann nicht verlangen, dass Dritte, wie Makler oder Handwerker, grundsätzlich die Schuhe ausziehen oder ihren Ausweis vorzeigen und sich namentlich registrieren lassen (vgl. AG München, 17.06.1993 - Az: 461 C 2972/93). Das Betreten mit üblicher Fußbekleidung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, es sei denn, es liegen besondere Umstände vor, die etwa das Tragen von Überschuhen rechtfertigen.

Besonderheiten in Wohngemeinschaften und bei Wohnrechten

Das Zusammenleben in Wohngemeinschaften (WG) birgt spezielles Konfliktpotenzial. Grundsätzlich üben alle Mitbewohner einer WG das Hausrecht gleichrangig aus. Jeder kann Besuch empfangen, aber die Grenze liegt dort, wo der Aufenthalt für die anderen Mitbewohner unzumutbar wird.

Ein dauerhafter Aufenthalt von Gästen gegen den Willen der Mitbewohner ist nicht zulässig. Zieht beispielsweise die Mutter eines Studenten für mehrere Tage in die Studenten-WG ein, um Haustiere zu versorgen, und weigert sich trotz Aufforderung der Mitbewohner zu gehen, verletzt dies deren Hausrecht (vgl. OLG Hamm, 22.01.2016 - Az: 11 U 67/15). In einem solchen Fall ist die Polizei berechtigt, das Hausrecht der Mitbewohner zwangsweise durchzusetzen und den dauerhaften Gast der Wohnung zu verweisen. Das Wesen einer Studenten-WG lässt einen aufgezwungenen Daueraufenthalt von angehörigen anderer Generationen regelmäßig nicht zu.

In Seniorenwohngemeinschaften kann das Hausrecht wiederum durch öffentliche Interessen eingeschränkt sein. So ist es der Aufsichtsbehörde zu gestatten, Gemeinschaftsräume zu prüfen, da dies dem Schutz der Bewohner dient. Den Zutritt hier zu verweigern, kann als willkürliche und rechtswidrige Beschränkung des Hausrechts gewertet werden (vgl. KG, 01.02.2016 - Az: 3 Ws (B) 29/16).

Anders liegt der Fall, wenn Eltern Eigentum auf Kinder übertragen, sich aber ein Wohnrecht vorbehalten. Haben sich Eltern das Wohnrecht an einem Gebäudeteil gesichert, so steht ihnen für diesen Bereich das alleinige Hausrecht zu (vgl. LG Coburg, 01.04.2009 - Az: 32 S 3/09). Die Kinder als neue Eigentümer können den Eltern dann nicht vorschreiben, wen diese als Besuch empfangen. Hier bricht das Wohnrecht faktisch das Eigentum im Hinblick auf die Zutrittskontrolle.

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