Ein Vermieter einer
Wohngemeinschaft kann gegenüber einem Mieter dieser Wohngemeinschaft grundsätzlich kein „Hausverbot“ aussprechen und hierdurch eigenmächtig diesen Mieter am Zutritt zu den angemieteten Wohnräumen hindern.
Hierzu führte das Gericht aus:
Hindert die Vermieter den Mieter eigenmächtig an der Ausübung seines Besitzes an diesen Wohnräumen mittels eines „Hausverbots“, ist dies schlicht ein Akt der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB).
Obwohl der Begriff des „Hausrechts“ in der Alltagssprache bekannt ist, fällt eine Bestimmung, welche Befugnisse mit ihm verbunden sind, schwer. Das BGB selbst verwendet diesen Begriff nämlich nicht. Dass das „Hausrecht“ an Bedeutung gewonnen hat und damit sein bisher fristendes Schattendasein verlassen konnte, liegt vor allem daran, dass die verfassungsrechtliche und die höchstrichterliche sowie die hiesige Rechtsprechung vermehrt das private Hausrecht in ihren Entscheidungen aufgegriffen hat. Auf der Strecke geblieben ist dabei leider die dogmatische Einordnung. Dieser Zustand führte dazu, dass in den letzten Jahren in der Literatur über die grundlegende Frage der privatrechtlichen Verankerung des „Hausrechts“ trefflich gestritten wurde.
Umgangssprachlich umfasst das Hausrecht die Befugnis des Besitzers oder des Bewohners einer Wohnung oder eines Hauses, jemandem zu verbieten, die Wohnung oder das Haus zu betreten oder sich darin aufzuhalten. Es soll um die Befugnis gehen darüber zu entscheiden, wer ein Grundstück bzw. Haus betreten und sich dort aufhalten darf. Dabei wird bereits deutlich, dass die aus dem Hausrecht resultierenden Befugnisse sowohl aus der Eigentümerstellung nach § 903 BGB als auch aus der Stellung als Besitzer nach § 854 BGB hergeleitet werden können. Erfasst sind Konstellationen, die den Zutritt und den Aufenthalt betreffen. Das BGB kennt – ohne an den Begriff des Hausrechts anzuknüpfen – verschiedene Abwehransprüche wie §§ 859, 861, 862 oder 1004 BGB, die im Hinblick auf diese Konstellationen zur Anwendung kommen.
Ist im Rahmen dieses „Hausrechts“ dann ein „Hausverbot“ ausgesprochen worden und damit die Nutzung der Wohnräume gefährdet, ist aber in der Regel allein ein Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz hilfreich, wobei es sich beim Vorgehen gegen Hausverbote um eine Leistungsverfügung handelt. Neben dem Verfügungsanspruch (Anspruch auf Verschaffung von Zutritt und Aufenthalt) sind im Rahmen des Verfügungsgrundes die widerstreitenden Interessen abzuwägen, wobei in grundrechtssensiblen Bereichen überwiegend das Interesse des Mieters überwiegen wird.
Ein „Hausverbot“ bleibt hier aber selbst dann rechtswidrig, wenn der Vermieter grundsätzlich einen Herausgabeanspruch aus § 546 BGB oder § 985 BGB für sich gegenüber dem Mieter in Anspruch nehmen könnte. Diesen Anspruch muss die Verfügungsbeklagte nämlich bei angemieteten Wohnraum erst im Wege der Herausgabe- bzw. Räumungsklage gerichtlich titulieren und dann im Wege der Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO durchsetzen lassen.
Aufgrund des schuldrechtlichen Mietverhältnisses besteht hier nämlich ein Besitzschutz des Mieters. Maßgeblich ist hier insofern nach § 858 Abs. 1 und § 862 Abs. 1 BGB auch, dass ihm die umstrittenen Wohnräume zusammen mit den Schlüsseln durch den Vermieter aufgrund des vereinbarten Untermietvertrages zur Nutzung überlassen worden sind, so dass der Verfügungskläger an diesen Wohnräumen berechtigten Besitz ausüben darf und diesen Besitz unstreitig auch noch nicht freiwillig aufgegeben hatte. In dieser Position ist der Verfügungskläger aber berechtigt, jede durch verbotene Eigenmacht eintretende Besitzstörung auch dann erfolgreich abzuwenden, wenn er nach dem einschlägigen Mietrecht ggf. ein Recht zum Besitz nicht (mehr) innegehabt hätte. Eine gesetzliche Legitimation der Besitzentziehung oder Besitzstörung zugunsten der Verfügungsbeklagten besteht deswegen somit hier noch nicht.
Vielmehr ist der Vermieter in einem solchen Fall gehalten ihr vermeintliches Recht gerichtlich durchzusetzen, was unter den gesetzlichen Voraussetzungen erforderlichenfalls auch im Wege einer einstweiligen Verfügung geschehen könnte.
