Parkettboden

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Wurde in der Mietwohnung Parkett verlegt, so kommt es oftmals zu Differenzen zwischen Mieter und Vermieter, wenn es um die pflegliche Behandlung des Bodenbelages geht. Das Abschleifen und Versiegeln kann schnell ein teurer Spaß werden, für den nicht jeder Mieter regelmäßig aufkommen möchte.

Was kann vom Mieter verlangt werden?

Problematisch bei der Parkettpflege ist, dass das Abschleifen und Versiegeln nicht unter die Schönheitsreparaturen fällt, sondern eine reine Instandhaltungsarbeit ist (BGH, 13.01.2010 - Az: VIII ZR 48/09). Eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters kann daher nicht im Rahmen einer Schönheitsreparaturen-Klausel erfolgen. Dasselbe gilt für eine formularmäßige Vereinbarung über die Endrenovierung der Wohnung.

Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Reinigung des Bodens beim Auszug hinausgehen, können dem Mieter formularmäßig nicht auferlegt werden.

Wie kann die Parkettpflege geregelt werden?

Grundsätzlich kann im Mietvertrag zwar nicht formularmäßig aber mit einer Individualvereinbarung vereinbart werden, in welcher Form und in welchen Abständen vom Mieter eine Parkettpflege durchzuführen ist.

Möglich ist es beispielsweise zu verlangen, dass alle 10-15 Jahre das Parkett fachmännisch abgeschliffen und versiegelt wird.

Wenn es zu Beschädigungen kommt: Abnutzung oder Ersatzpflicht?

Treten am Parkettboden Schäden auf, so muss unterschieden werden, ob diese auf normale Abnutzung zurückgehen oder nicht.

Im erstgenannten Fall ist die im Laufe der Mietzeit eingetretene Wertminderung des Bodens durch die Mietzahlung abgegolten. Liegt die Ursache dagegen in übermäßiger Beanspruchung, muss der Schaden vom Mieter ersetzt werden, wenn er nicht nachweisen kann, dass ihm weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit bei der Schadensentstehung vorzuwerfen ist. Insoweit haftet der Mieter auch für seine Mitbewohner und Besucher.

Die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und Schäden, für die Ersatz zu leisten ist, bereitet immer wieder Schwierigkeiten.

Als Schäden, die auf übermäßige Abnutzung zurückzuführen sind, gelten etwa Brandflecken, tiefe Kratzer und Löcher (z.B. durch das Rücken schwerer Möbel ohne Schutzunterlage), etc.

Auch die Benutzung eines Rollschreibtischstuhls, gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Hierbei entstandene Schäden am Parkett sind vom Mieter zu ersetzen (LG Dortmund, 01.03.2010 - Az: 2 T 5/10), wobei das AG Leipzig dies für einige millimetertiefe Spuren verneint hat (AG Leipzig, 13.05.2004 - 167 C 12622/03).

Kommt es durch eine (erlaubte) Tierhaltung zu Kratzern im Parkett, so sind diese Schäden ebenfalls durch den Mieter zu beheben (LG Koblenz, 06.05.2014 - Az: 6 S 45/14).

Zur normalen Abnutzung bei Parkettboden gehört dagegen der Umstand, dass nach einiger Zeit unterschiedliche Farbtöne in Erscheinung treten, da das Holz durch verschieden intensive Sonneneinstrahlung unterschiedlich stark aufhellt.

Auch das Entstehen leichter Kratzer, Druckstellen oder Flecken ist „normal“.

Umstritten ist die Frage, ob sich das Begehen eines Parkettbodens mit „Pfennigabsätzen“ noch im Rahmen vertragsgemäßer Nutzung hält.

Wenn der Mieter den Schaden ersetzen muss

Wird Schadensersatz geschuldet, muss der Vermieter eine Reparatur dulden, wenn diese technisch in einwandfreier Qualität möglich ist und zu keiner unzumutbaren optischen Beeinträchtigung des Bodens führt.

In der Regel wird Abschleifen und Neuversiegeln ausreichen und das Ausspachteln von Kratzern oder Löchern oder der Austausch beschädigter Bretter zumutbar sein. Eine Erneuerung des Bodens als Schadensbeseitigungsmaßnahme kommt also nur ganz ausnahmsweise in Betracht, wenn die Reparatur unmöglich oder für den Vermieter unzumutbar ist.

Dabei ist aber dann zu berücksichtigen, dass sowohl beim Abschleifen und Versiegeln als auch beim Austausch des Bodens nicht der Neuwert, sondern nur der Zeitwert des Bodens zu ersetzen ist.

Die Rechtsprechung geht beim Abschleifen und Versiegeln von einer Lebensdauer zwischen 12 und 20 Jahren aus. Bei der Berechnung des Zeitwerts werden die Kosten über die genannte Lebensdauer linear, also mit jährlich gleichbleibenden Raten abgeschrieben.

Beweisführung im Streitfall

Kommt es zwischen Vermieter und Mieter zum Streit darüber, ob bestimmte Schäden während der Mietzeit entstanden oder schon bei deren Beginn vorhanden gewesen sind, ist zunächst vom Vermieter zu beweisen, dass das Parkett zu Beginn des Mietvertrages in einem ordnungsgemäßen Zustand war.

Ein Übergabeprotokoll kann hier hilfreich sein. Andernfalls kann es schnell zu Problemen hinsichtlich einer eindeutigen Beweislage kommen.

Zu beachten ist in solchen Fällen auch, dass eine mietvertragliche Bestätigungsklausel, mit welcher der Mieter den ordnungsgemäßen Zustand bestätigt wurde, gegen die Regelungen des AGBG verstoßen kann, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die gleiche Klausel - ggf. auch in sprachlichen Variationen, jedoch inhaltlich identisch - in mehreren Verträgen verwendet wurde.

Um das Risiko einer gerichtlichen Entscheidung zu vermeiden, sollte deshalb statt einer allgemein gehaltenen und möglicherweise unwirksamen Klausel ein ausführliches Übergabeprotokoll verwendet werden. Denn dann besteht kein Zweifel an einer individuellen Bestandaufnahme der Wohnung.