Der Mieter ist bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt – von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (
§ 538 BGB) – in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Weitergehende Veränderungen, zum Beispiel Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen, hat er zu beseitigen,
Es kann dahinstehen, ob der Vermieter gemäß §§ 93 ff. BGB Eigentümer durch Verarbeitung, Verbindung oder Vermischung an eingebrachten Gegenständen geworden sind. Der Vermieter hat vielmehr grundsätzlich ein Recht und ein Interesse daran, die Mietsache – vorbehaltlich der Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch und vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen – so zurückzuerhalten, wie er sie dem Mieter überlassen hat. Deshalb sind Einrichtungen (genauso wie sonstige Gegenstände) unabhängig von der Eigentumslage zu entfernen, also auch dann, wenn der Vermieter gem. §§ 93 ff. BGB Eigentümer geworden ist.
Darüber hinaus besteht die Rückbaupflicht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hat. Mit einer solchen Zustimmung ist auch ohne besonderen Vorbehalt grundsätzlich nicht das Einverständnis verbunden, eine Änderung auf Dauer, nämlich über das Vertragsende hinaus, hinzunehmen und sich so ggf. bei den Weitervermietungsmöglichkeiten einzuschränken.
In Einzelfällen könnte hierbei eine andere Wertung vorzunehmen sein. Dies kann insbesondere in Betracht kommen, bei auf Dauer angelegten, rechtmäßigen, nicht auf die speziellen Bedürfnisse bzw. den Geschmack des Mieters abgestellten Baumaßnahmen, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. Hier kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht, so dass in der Zustimmung ausnahmsweise auch ein Verzicht auf den Rückbau zu sehen ist; abzustellen ist bei der Prüfung auf den Zeitpunkt der Zustimmung, nicht auf das Vertragsende.
Schließlich liegt es auch in der Risikosphäre der Mieter, wenn bei der geschuldeten Räumung des Mietobjekts durch entsprechend erforderliche Rückbauten weitere Schäden entstehen. Die Rückbaupflicht schließt insoweit die Beseitigung eventuell vorhandener Einbauspuren ein.
