Fortführung von Nutzungsverhältnissen: Wann entsteht ein Mietverhältnis?

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Ob ein Nutzungsverhältnis über Wohnraum als Mietverhältnis einzuordnen ist, hängt von der tatsächlichen Ausgestaltung und dem Zweck der Vereinbarung ab. Wird eine Nutzung zunächst nur zu Abwicklungszwecken eingeräumt, etwa im Zusammenhang mit einem Eigentumsübergang oder einer bevorstehenden Räumung, spricht dies nicht für die Begründung eines Mietvertrags. Übergangs- und Druckklauseln – etwa stark steigende Nutzungsentschädigungen nach Fristablauf – sind typische Indizien für ein rein abwicklungsbezogenes Verhältnis.

Kommt es später zu einer dauerhaften Wohnnutzung und leisten die Bewohner regelmäßig Zahlungen an den Eigentümer, entsteht durch tatsächliches Verhalten ein neues, konkludentes Mietverhältnis. Aus früheren Abwicklungsregelungen können dann keine weitergehenden Rechte mehr hergeleitet werden, weil diese ihren Zweck bereits verloren haben.

Aus der über Jahre geübten Praxis der Zahlung eines festen monatlichen Nutzungsentgelts und der erklärten Absicht einer dauerhaften Wohnnutzung ergab sich im zu entscheidenden Fall ein konkludenter Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum. Entscheidend waren die regelmäßigen Zahlungen, die terminologische Einordnung des Entgelts als „Miete“ durch den Eigentümer sowie die auf Dauer angelegte Nutzung des Objekts.

Ansprüche hinsichtlich einer Erhöhung der Zahlung des Nutzungsentgelts aus der ursprünglichen Nutzungsvereinbarung konnten im Rahmen des später begründeten Mietvertrags nicht herangezogen werden, da es an einem Übergang dieser Abreden fehlte. Zudem wäre eine vereinbarte Erhöhung auf einen festen Betrag in Form einer festgelegten Steigerungsstufe als Staffelmiete gemäß § 557a BGB einzuordnen und unterläge der Schriftform. Ohne schriftliche Fixierung entfaltet eine solche Vereinbarung gemäß § 125 BGB keine Wirksamkeit.