Die Pflicht des Mieters zur Rücksichtnahme auf die Mietsache umfasst nicht nur die Unterlassung schädigender Handlungen, sondern auch sein aktives Handeln, soweit dies zur Schadensvermeidung zumutbar ist. Diese Obhutspflicht ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache schonend zu behandeln und Schutzmaßnahmen zu ergreifen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine drohende Beeinträchtigung vorliegen.
Eine Ausnahme gilt nur, soweit die Abnutzung der Mietsache auf einem vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von
§ 538 BGB beruht. Ob eine solche Abnutzung vorliegt, ist im Einzelfall durch eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter zu bestimmen. Dabei ist sowohl das Interesse des Mieters an einer möglichst freien Nutzung der Wohnung als auch das Interesse des Vermieters am Erhalt der Substanz der Mietsache zu berücksichtigen.
Die Erlaubnis zur Tierhaltung entbindet den Mieter nicht von seiner Obhutspflicht. Zwar umfasst die Gestattung die typischen Begleiterscheinungen einer Tierhaltung, sie befreit jedoch nicht von der Verantwortung für darüberhinausgehende Substanzschäden. Im Fall von Hunden kann das normale Laufverhalten durch die Krallen zu erheblichen Beschädigungen von
Parkettflächen führen. Anders als bei geringfügigen oder punktuellen Spuren, die regelmäßig hinzunehmen sind, können tiefere und flächendeckende Kratzspuren die Gebrauchstauglichkeit und den optischen Zustand der Mietsache wesentlich beeinträchtigen.
Sobald für den Mieter erkennbar wird, dass durch das Tier über das normale Maß hinausgehende Kratzspuren entstehen, ist er verpflichtet, geeignete Schutzmaßnahmen zu ergreifen. Zumutbar sind etwa die räumliche Beschränkung des Hundes auf nicht mit Parkett ausgestattete Flächen, das Abdecken der empfindlichen Böden mit Teppichen oder Schutzmatten oder der Einsatz spezieller Schutzvorrichtungen wie Krallenschuhe. Unterbleiben solche Maßnahmen und entstehen dadurch massive Kratzspuren, ist die Grenze zur üblichen Abnutzung überschritten.
Werden diese Pflichten verletzt und kommt es zu erheblichen Beschädigungen des Parketts durch die Krallen eines Hundes, liegt kein Fall der vertragsgemäßen Abnutzung mehr vor. Der Mieter haftet in diesem Fall auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB. Die Höhe des Anspruchs bestimmt sich nach den erforderlichen Aufwendungen zur Instandsetzung. Ein pauschales Bestreiten der Schadenshöhe ohne konkrete Anhaltspunkte ist nicht ausreichend, um die Ersatzpflicht zu entkräften.
