Die Einbringung einer vermieteten Wohnung in eine aus Familienangehörigen bestehende GbR stellt eine Veräußerung im Sinne von
§ 577a Abs. 1 BGB dar. Die
Kündigungssperrfrist greift auch dann, wenn vor der Übertragung Wohnungseigentum begründet wurde - eine Privilegierung von Familiengesellschaften wie in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB vorgesehen gilt hier nicht.
Die Übertragung vermieteten Wohnraums auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfüllt den Tatbestand der Veräußerung nach § 577a Abs. 1 BGB. Dies gilt auch dann, wenn die Gesellschafter der Familie des bisherigen Alleineigentümers angehören. Maßgeblich ist der mit der Grundbucheintragung vollzogene Eigentumswechsel, durch den ein neuer Rechtsträger in die Vermieterstellung eintritt. Mit diesem Rechtsträgerwechsel entsteht für den Mieter ein neu zu befürchtender
Eigenbedarf, da sich der Kreis der nach
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personen erweitert. Während zuvor nur auf die Familien- und Haushaltsangehörigen des Alleineigentümers abzustellen war, können nunmehr unmittelbar alle Gesellschafter der GbR Eigenbedarf geltend machen.
Der Begriff der Veräußerung in § 577a Abs. 1 BGB knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit Vollendung des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein und erlangt die Befugnis zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB. Ab diesem Zeitpunkt besteht die erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters, vor welcher die Kündigungssperrfrist schützen soll. Die Sperrfrist beginnt mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Grundbucheintragung zu laufen.
Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum anschließend veräußert worden ist. Diese chronologische Reihenfolge ist tatbestandlich erforderlich. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (
§ 8 WEG), wird die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher gemäß
§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG wirksam. Entscheidend ist der dingliche Vollzug durch Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch.
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