Dem Erwerber eines gewerblichen Mietobjekts ist es nach § 242 BGB verwehrt, sich auf einen Schriftformmangel nach § 550 BGB zu berufen und den Mietvertrag deshalb zu kündigen, wenn er vor dem Erwerb das Mietobjekt einschließlich der vom Mieter genutzten Außenflächen persönlich besichtigt und die Art der Nutzung mit dem Mieter besprochen hat. Der Normzweck des § 550 BGB - die Information des Dritten - ist in diesem Fall bereits erfüllt, sodass die Berufung auf den Formmangel als treuwidrig anzusehen ist.
Nach § 242 BGB ist die Berufung auf den Schriftformmangel jedoch ausgeschlossen, wenn sie sich im Einzelfall als treuwidrig darstellt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Schutzzweck des § 550 BGB (vgl. BeckOGK/Harke, BGB, Stand: 01.01.2026, § 550 Rn. 2 ff.) in erster Linie darin besteht, einem nicht am ursprünglichen Vertrag beteiligten Grundstückserwerber die Kenntnis vom vollständigen Inhalt des Mietverhältnisses zu verschaffen, bevor er in dieses nach § 566 BGB eintritt. Da der Erwerber durch den Schriftformzwang geschützt werden soll, kann der Einwand treuwidrigen Verhaltens grundsätzlich nicht gegenüber diesem erhoben werden - der Normzweck würde sonst unterlaufen.
Schriftformgebot und Treu und Glauben im gewerblichen Mietrecht
§ 550 BGB schreibt vor, dass Mietverträge über Grundstücke oder Räume, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, der Schriftform bedürfen. Werden wesentliche Vertragsbestandteile - hier: die Nutzung von Außenflächen wie Parkplätzen oder Lagerräumen - lediglich mündlich vereinbart, kann dies zur Unwirksamkeit der Schriftformabrede führen. Die Folge ist, dass der Vertrag nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann.Nach § 242 BGB ist die Berufung auf den Schriftformmangel jedoch ausgeschlossen, wenn sie sich im Einzelfall als treuwidrig darstellt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Schutzzweck des § 550 BGB (vgl. BeckOGK/Harke, BGB, Stand: 01.01.2026, § 550 Rn. 2 ff.) in erster Linie darin besteht, einem nicht am ursprünglichen Vertrag beteiligten Grundstückserwerber die Kenntnis vom vollständigen Inhalt des Mietverhältnisses zu verschaffen, bevor er in dieses nach § 566 BGB eintritt. Da der Erwerber durch den Schriftformzwang geschützt werden soll, kann der Einwand treuwidrigen Verhaltens grundsätzlich nicht gegenüber diesem erhoben werden - der Normzweck würde sonst unterlaufen.
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Redaktionelle Bearbeitung: RA Dr. jur. Rochus Schmitz und RAin Alexandra Klimatos | Geprüft von: RA Martin Becker, RA Dr. jur. Jens-Peter Voß, RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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