Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, wenn das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet wurde.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zumutbar ist. Bei verspäteten Mietzahlungen setzt dies eine nachhaltige und trotz Abmahnung fortbestehende Pflichtverletzung voraus. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist, wenn sich nach Abmahnung keine Änderung im Zahlungsverhalten einstellt (BGH, 16.02.2005 - Az: VIII ZR 6/04; BGH, 11.01.2006 - Az: VIII ZR 364/04).
Die wiederholt verspätete Zahlung über mehrere Monate hinweg stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Eine Abmahnung genügt, wenn sie dem Mieter deutlich macht, dass der Vermieter künftig vertragsgemäße Erfüllung verlangt und Pflichtverstöße nicht folgenlos hinnimmt. Eine ausdrückliche Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich.
Da die Mieten vorliegend über einen längeren Zeitraum jeweils erst nach Fälligkeit gezahlt wurden und sich dieses Verhalten trotz Abmahnung unverändert fortsetzte, war das Vertrauen in eine ordnungsgemäße Vertragsdurchführung nachhaltig zerstört. Eine weitere Abmahnung war nicht erforderlich, weil bereits die erste erfolglos blieb. Damit war die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 BGB wirksam. Auf andere Pflichtverletzungen, wie nicht nachgewiesene Kautionszahlung oder die Lagerung von Müll im Treppenhaus, kam es nicht mehr an.
Nach § 721 ZPO kann dem Mieter im Räumungsrechtsstreit eine Räumungsfrist gewährt werden. Der Antrag ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung möglich; das Gericht kann die Frist auch von Amts wegen bestimmen. Maßgeblich ist eine Interessenabwägung. Dabei ist einerseits das Erlangungsinteresse des Vermieters zu berücksichtigen, andererseits die Belange des Mieters, etwa die Suche nach Ersatzwohnraum oder schulische Belange von Kindern. Grundsätzlich wird eine Frist von bis zu drei Monaten als ausreichend angesehen. Ein längerer Aufschub allein zur Vermeidung eines Umzugs während des laufenden Schuljahres ist bei älteren schulpflichtigen Kindern nur eingeschränkt beachtlich.
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zumutbar ist. Bei verspäteten Mietzahlungen setzt dies eine nachhaltige und trotz Abmahnung fortbestehende Pflichtverletzung voraus. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist, wenn sich nach Abmahnung keine Änderung im Zahlungsverhalten einstellt (BGH, 16.02.2005 - Az: VIII ZR 6/04; BGH, 11.01.2006 - Az: VIII ZR 364/04).
Die wiederholt verspätete Zahlung über mehrere Monate hinweg stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Eine Abmahnung genügt, wenn sie dem Mieter deutlich macht, dass der Vermieter künftig vertragsgemäße Erfüllung verlangt und Pflichtverstöße nicht folgenlos hinnimmt. Eine ausdrückliche Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich.
Da die Mieten vorliegend über einen längeren Zeitraum jeweils erst nach Fälligkeit gezahlt wurden und sich dieses Verhalten trotz Abmahnung unverändert fortsetzte, war das Vertrauen in eine ordnungsgemäße Vertragsdurchführung nachhaltig zerstört. Eine weitere Abmahnung war nicht erforderlich, weil bereits die erste erfolglos blieb. Damit war die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 BGB wirksam. Auf andere Pflichtverletzungen, wie nicht nachgewiesene Kautionszahlung oder die Lagerung von Müll im Treppenhaus, kam es nicht mehr an.
Nach § 721 ZPO kann dem Mieter im Räumungsrechtsstreit eine Räumungsfrist gewährt werden. Der Antrag ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung möglich; das Gericht kann die Frist auch von Amts wegen bestimmen. Maßgeblich ist eine Interessenabwägung. Dabei ist einerseits das Erlangungsinteresse des Vermieters zu berücksichtigen, andererseits die Belange des Mieters, etwa die Suche nach Ersatzwohnraum oder schulische Belange von Kindern. Grundsätzlich wird eine Frist von bis zu drei Monaten als ausreichend angesehen. Ein längerer Aufschub allein zur Vermeidung eines Umzugs während des laufenden Schuljahres ist bei älteren schulpflichtigen Kindern nur eingeschränkt beachtlich.
AG Paderborn, 23.07.2019 - Az: 55 C 44/19
ECLI:DE:AGPB1:2019:0723.55C44.19.00
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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