Wenn der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung schummelt, darf der Mieter fristlos kündigen!

Täuscht ein Vermieter in der Betriebskostenabrechnung vorsätzlich über die Person, die bestimmte Arbeiten ausgeführt hat, stellt dies einen schweren Vertrauensbruch dar, der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Wann rechtfertigt eine Täuschung bei der Betriebskostenabrechnung eine fristlose Kündigung?

Im zu entscheidenden Fal ging es um die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine vorsätzliche Täuschung des Vermieters im Rahmen der Betriebskostenabrechnung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Daneben waren Fragen der Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel, der Reichweite einer vertraglichen Übernahme von Schönheitsreparaturen sowie bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 BGB zu klären.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Eine bewusst wahrheitswidrige Angabe des Vermieters darüber, welche Person eine in der Betriebskostenabrechnung angesetzte Leistung tatsächlich erbracht hat, begründet einen schweren Vertrauensbruch, wenn sie nicht auf einem Versehen beruht, sondern planmäßig und über mehrere Abrechnungsperioden hinweg erfolgt. Maßgeblich ist dabei nicht die Höhe des wirtschaftlichen Schadens, sondern die Erschütterung des für das Mietverhältnis erforderlichen Vertrauensverhältnisses. Dies gilt in besonderem Maße, wenn das Mietverhältnis - wie vorliegend bei einem Zweifamilienhaus - durch ein persönliches, durch häufigen direkten Kontakt geprägtes Verhältnis zwischen den Parteien gekennzeichnet ist, da in einem solchen Näheverhältnis der Vertrauensverlust besonders schwer wiegt. Unerheblich ist, ob die zugrunde liegende Leistung (hier: die Dachrinnenreinigung) tatsächlich erbracht wurde; die Täuschung liegt bereits in der unzutreffenden Bezeichnung der ausführenden Person, wodurch die Abrechnung insgesamt nicht mehr den Tatsachen entspricht.

Im Rahmen der nach § 543 Abs. 1 BGB gebotenen Interessenabwägung sind auch sonstige Verhaltensweisen der Parteien während des Mietverhältnisses zu berücksichtigen, etwa ein vorangegangenes Abmahnverhalten des Vermieters, das im Widerspruch zu vertraglichen Regelungen steht.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.