Pizzeria statt Laden - zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit

Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als „Laden“ in der Teilungserklärung begründet eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die eine gastronomische Nutzung mit Bewirtung vor Ort grundsätzlich ausschließt.

Welche Nutzung ist bei Zweckbestimmung „Laden“ in der Teilungserklärung zulässig?

Enthält eine Teilungserklärung die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als „Laden“, so liegt hierin regelmäßig eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese vermittelt den übrigen Wohnungs- und Teileigentümern die berechtigte Erwartung, dass in der betreffenden Einheit keine Nutzung stattfindet, die stärker stört oder beeinträchtigt als der Betrieb eines Ladengeschäfts. Maßgeblich für die Auslegung einer Teilungserklärung ist dabei nicht der subjektive Wille der Beteiligten, sondern eine objektiv-normative Betrachtung anhand des Wortlauts und seines aus unbefangener Sicht nächstliegenden Sinns, da die Regelung auch für Sonderrechtsnachfolger Bindungswirkung entfaltet.

Unter einem Ladenraum sind Geschäftsräume zu verstehen, in denen ständig Waren zum Verkauf angeboten werden und bei denen der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Der Betrieb einer Gaststätte wird hiervon regelmäßig nicht umfasst. Steht demgegenüber die Herstellung frischer Speisen - vorliegend im Rahmen eines Pizza-Lieferservices bzw. einer Pizzeria - gegenüber dem bloßen Vertrieb von Fertigwaren im Vordergrund, handelt es sich nicht mehr um eine Ladennutzung im vorgenannten Sinne. Die Herstellung von Speisen kann allenfalls als völlig untergeordnete Nebentätigkeit hinzutreten, ohne den Ladencharakter zu beseitigen.

Führt eine abweichende Nutzung immer zu einem Unterlassungsanspruch?

Eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung ist ausnahmsweise zulässig, wenn sie bei typisierender, generalisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Auf die Erweislichkeit oder das tatsächliche Ausmaß konkreter Beeinträchtigungen im Einzelfall kommt es dabei nicht an; es genügt, dass mit entsprechenden Störungen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu rechnen ist. Die typisierende Betrachtungsweise ist als reine Wertungsfrage von einer Beweisaufnahme zu tatsächlichen Beeinträchtigungen unabhängig.

Werden im Rahmen des Geschäftsbetriebs Sitzmöglichkeiten zum Verweilen und Verzehr vor Ort eröffnet, wird der Kunde zum Gast. Damit ist typisierend mit verstärkten Geräuschbeeinträchtigungen durch An- und Abreiseverkehr sowie durch Kommunikation, Rücken von Stühlen und ähnliche Begleiterscheinungen des Aufenthalts vor Ort zu rechnen, da die Kommunikation unter Gästen - anders als unter bloßen Käufern - wesentlicher Bestandteil der gastronomischen Nutzung ist. Verstärkend kann hinzutreten, dass für den fraglichen Betrieb nicht die gesetzlichen Ladenschlusszeiten gelten, sodass eine Öffnung auch in den Abendstunden sowie an Sonn- und Feiertagen möglich ist, die einer reinen Ladennutzung wesensfremd ist.

Wer ist bei zweckwidriger Nutzung durch einen Mieter zur Unterlassung verpflichtet?

Vermietet ein Wohnungs- oder Teileigentümer seine Einheit und nutzt der Mieter diese in einer Weise, die der in der Teilungserklärung getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, besteht ein Unterlassungsanspruch sowohl gegen den Mieter als unmittelbaren Handlungsstörer als auch gegen den vermietenden Eigentümer als mittelbaren Handlungsstörer. Dies gilt selbst dann, wenn die betreffende Nutzung im Mietvertrag ausdrücklich gestattet sein sollte, da der Mieter vom Vermieter lediglich eine abgeleitete Nutzungsbefugnis erhalten kann, die nicht weiterreicht als die Befugnis des Eigentümers selbst.

Nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das WEMoG ist für derartige Unterlassungsansprüche allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband aktivlegitimiert; der einzelne Eigentümer kann eine zweckwidrige Nutzung nicht mehr selbst gegenüber einem anderen Eigentümer oder dessen Mieter geltend machen. Eine Ausnahme gilt nur, soweit die Klage auf die Abwehr konkreter Beeinträchtigungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums gerichtet ist. Der Verband kann dabei einen unmittelbaren, „durchgegriffenen“ Unterlassungsanspruch gegen den Mieter aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen, auch wenn diesem gegenüber die Regelungen der Teilungserklärung mangels eigener Mitgliedschaft in der Gemeinschaft keine unmittelbare Wirkung entfalten. Die zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums stellt eine mittelbare Beeinträchtigung des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer dar, die nach § 1004 BGB abwehrfähig ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.