Auch bei nur zwei Eigentümern: BGH bestätigt Beschlusszwang für Umbauten

Der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt grundsätzlich auch in einer nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, etwa bei Doppelhaushälften, sofern dies nicht in der Gemeinschaftsordnung abbedungen wurde. Eine durch die bauliche Veränderung verursachte optische Beeinträchtigung der Gesamtanlage entfällt nicht dadurch, dass sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung durch eine Anpflanzung verdeckt ist, da es sich um einen veränderlichen Zustand handelt.

Gilt der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen auch bei nur zwei Wohnungseigentümern?

Gemäß § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nur durch Beschluss vorgenommen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Fehlt ein entsprechender Beschluss und ist das Beschlusserfordernis nicht abbedungen, stellt eine gleichwohl vorgenommene bauliche Veränderung grundsätzlich eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB dar, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nach § 9a Abs. 2 WEG geltend machen kann (sog. Beschlusszwang).

Dieser Beschlusszwang besteht grundsätzlich auch für eine aus lediglich zwei Mitgliedern bestehende GdWE, die nur deshalb entstanden ist, weil ein Grundstück - etwa bei einem Doppelhaus - nicht real geteilt werden konnte. Eine Einschränkung des Beschlusszwangs für solche Zweiergemeinschaften lässt sich weder dem Gesetz noch dem gesetzgeberischen Willen entnehmen, der mit der Neufassung des § 20 WEG gerade die Zweifelsfragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen beseitigen wollte. Eine Differenzierung danach, ob die Gemeinschaft tatsächlich „gelebt“ wird - also etwa Eigentümerversammlungen stattfinden oder ein Verwalter bestellt ist - widerspräche diesem gesetzgeberischen Willen und würde zudem erhebliche Rechtsunsicherheiten nach sich ziehen, da der Begriff der Zweiergemeinschaft nicht eindeutig bestimmbar ist.

Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung beabsichtigt, hat demnach auch in einer Zweiergemeinschaft einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG herbeizuführen, bevor mit der Baumaßnahme begonnen wird. Dass eine Beschlussfassung angesichts eindeutiger Mehrheitsverhältnisse im Einzelfall ausgeschlossen sein mag, führt lediglich dazu, dass die Vorbefassung der Eigentümerversammlung entbehrlich ist; es ändert aber nichts an der grundsätzlichen Pflicht zur vorherigen Klärung, da die anderen Wohnungseigentümer nicht in die Rolle gedrängt werden sollen, selbst auf eine Klage hinwirken zu müssen.

Wann ist der Beschlusszwang wirksam abbedungen?

Das Beschlusserfordernis kann in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden, etwa durch Formulierungen, nach denen die Einheiten so behandelt werden sollen, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. Eine solche Abbedingung muss sich aus der Teilungserklärung im Wege der Auslegung nach ihrem Wortlaut und Sinn ergeben, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Grundbucheintragung darstellt.

Erschöpft sich die Teilungserklärung in der Bildung der Miteigentumsanteile, der Zuweisung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten, ohne weitere Regelungen zu enthalten, ist dies nächstliegend so zu verstehen, dass im Übrigen das Gesetz in seiner jeweils geltenden Fassung - mithin auch das Beschlusserfordernis des § 20 Abs. 1 WEG - zur Anwendung kommt. Auch frühere bauliche Veränderungen, die ein Rechtsvorgänger ohne Einverständnis der übrigen Eigentümer vorgenommen haben mag, begründen für sich genommen keine konkludente Vereinbarung über einen generellen Verzicht auf das Einverständniserfordernis bei künftigen baulichen Veränderungen.

Ein eingeräumtes Sondernutzungsrecht an einem Gartenteil rechtfertigt ebenfalls keine über den üblichen Zuweisungsgehalt hinausgehenden baulichen Maßnahmen. Maßnahmen, die nach dem Inhalt des Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden, bedürfen zwar keines Gestattungsbeschlusses. Die Errichtung eines - insbesondere größeren - Gartenhauses geht jedoch über die übliche Nutzung eines Sondernutzungsrechts an einem Garten hinaus und bedarf daher eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.