Hitze als Mietmangel: Wann Mieter die Miete mindern dürfen

Wenn in den Sommermonaten die Außentemperaturen Tag für Tag über 30 Grad Celsius steigen, werden viele Wohnungen zur kaum noch erträglichen Hitzefalle. Gerade Dachgeschosswohnungen, schlecht gedämmte Altbauten oder Wohnungen mit großen nach Süden oder Westen ausgerichteten Fensterflächen heizen sich besonders stark auf. Ob ein solcher Zustand mietrechtlich als Mangel gilt, der zur Mietminderung oder sogar zur Kündigung berechtigt, richtet sich nicht nach einem einheitlichen gesetzlichen Grenzwert, sondern hängt entscheidend von den Umständen des Einzelfalls ab.

Keine gesetzliche Höchsttemperatur für Wohnräume

Eine gesetzliche Regelung, bis zu welcher Temperatur Hitze in der Mietwohnung noch hinnehmbar ist, existiert für Wohnräume nicht. Anders verhält es sich am Arbeitsplatz: Nach der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) in Verbindung mit der Technischen Regel für Arbeitsstätten ASR A3.5 gilt für Büro- und Arbeitsräume ein Orientierungswert von 26 Grad Celsius. Auf Wohnraummietverhältnisse kann dieser Wert jedoch nicht unmittelbar übertragen werden, da die Arbeitsstättenverordnung ausschließlich das Verhältnis zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern regelt und damit keine unmittelbare Wirkung für das Mietverhältnis entfaltet.

Mangels gesetzlicher Grenze richtet sich die Frage, ob ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, ausschließlich nach den allgemeinen mietrechtlichen Grundsätzen.

Wann ist Hitze ein Mietmangel?

Ein Mangel der Mietsache nach § 536 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung negativ vom vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist. Normale sommerliche Aufheizung durch Sonneneinstrahlung in einem bauordnungsgemäß errichteten Gebäude gilt nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur für sich genommen nicht als Mietmangel - sie zählt zum allgemeinen Lebensrisiko, das der Mieter zu tragen hat (vgl. OLG Frankfurt, 02.10.2007 - Az: 2 U 106/06).

Eine andere Beurteilung kommt jedoch in Betracht, wenn die Ursache der Überhitzung in einem baulichen Defizit der Mietsache liegt. Wurde das Gebäude nicht entsprechend den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Wärmeschutzvorschriften gebaut, liegt regelmäßig ein Sachmangel vor. Für solche Fälle haben Gerichte Mietminderungsrechte ausdrücklich anerkannt.

Orientierungswerte aus Rechtsprechung und Technik

Einen festen gesetzlichen Grenzwert gibt es nicht. In der Praxis haben sich jedoch zwei Orientierungslinien herausgebildet, auf die Gerichte bei der Mangelprüfung zurückgreifen.

Die absolute Orientierung: Als grobe Schwelle, ab der eine mietrechtliche Prüfung überhaupt beginnt, werden in der Rechtsprechung Innentemperaturen von 26 bis 28 Grad Celsius tagsüber und über 25 Grad Celsius nachts herangezogen. Das AG Hamburg orientierte sich dabei an einer arbeitsmedizinisch hergeleiteten Wohlbefindlichkeitsschwelle von rund 25 bis 26 Grad Celsius (vgl. AG Hamburg, 10.05.2006 - Az: 46 C 108/04).

Die relative Orientierung: Eine differenziertere Betrachtung hat das OLG Hamm vorgenommen: Die Innentemperatur sollte bei normalen Sommertemperaturen mindestens 6 Grad Celsius unter der jeweiligen Außentemperatur liegen (vgl. OLG Hamm, 28.02.2007 - Az: 30 U 131/06). Dieser Ansatz ist in vielen Situationen aussagekräftiger als ein absoluter Schwellenwert, da er berücksichtigt, dass bei 38 Grad Außentemperatur andere Maßstäbe gelten als bei 28 Grad.

Allein die Überschreitung dieser Richtwerte begründet jedoch noch keinen Mangel. Entscheidend ist stets die Gesamtwürdigung des Einzelfalls: Wie lange besteht die Überhitzung? Liegt eine bauliche Ursache vor, oder handelt es sich um die Folge einer außergewöhnlichen Hitzeperiode? Hätte der Mieter durch zumutbare Maßnahmen wie Nachtlüften oder Abdunkeln der Räume wirksam Abhilfe schaffen können?

Altbau, Neubau, Dachgeschoss - auf das Baujahr kommt es an

Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist maßgeblich, ob das Gebäude dem zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden Stand der Technik beim sommerlichen Wärmeschutz entsprach. Neubauten unterliegen den Anforderungen der DIN 4108-2 (Wärmeschutz und Energieeinsparung in Gebäuden), die Mindeststandards für den sommerlichen Wärmeschutz festschreibt. Wer in einem Neubau wohnt, der diese Anforderungen nicht erfüllt, hat grundsätzlich bessere Aussichten auf einen Minderungsanspruch. Wurde das Gebäude hingegen entsprechend den zur Bauzeit geltenden Regeln errichtet, sprechen die Erfolgsaussichten tendenziell gegen den Mieter - die Hitze wird dann eher dem allgemeinen Lebensrisiko zugerechnet.

Für Altbauten, also Gebäude aus Zeiten vor modernen Wärmeschutzvorschriften, ist Hitze im Sommer häufiger als allgemeines Lebensrisiko einzustufen. Entsprechendes gilt für Dachgeschosswohnungen: Wer eine solche Wohnung bewusst mietet, muss grundsätzlich damit rechnen, dass sie sich im Sommer stärker aufheizt als tiefer gelegene Wohnungen. Das AG Leipzig hat die Klage eines Mieters abgewiesen, der von seinem Vermieter die Ausstattung sämtlicher Fenster seiner Dachgeschosswohnung mit elektrischen Außenjalousien verlangte - da allgemein bekannt sei, dass sich Dachgeschosswohnungen im Sommer besonders aufheizen, fehle es an einem Mangel (vgl. AG Leipzig, 06.09.2004 - Az: 164 C 6049/04).

Weicht die tatsächliche Bauausführung jedoch nachweislich von den genehmigten Wärmeschutzberechnungen ab - etwa weil vorgesehene Außenjalousien fehlen oder Vordächer einen unzureichenden Abdeckwinkel aufweisen - kann auch in einer Dachgeschosswohnung ein Minderungsrecht bestehen (vgl. AG Hamburg, 10.05.2006 - Az: 46 C 108/04).

Welchen Einfluss hat die Kenntnis bei Vertragsschluss?

Wusste der Mieter bei Vertragsschluss, dass die Wohnung über keinen ausreichenden Wärmeschutz verfügt, schließt § 536b BGB Minderungsansprüche aus. Die bloße Tatsache, dass eine Wohnung großflächige Südfenster aufweist, genügt allein aber nicht, um einem Mieter die Kenntnis eines mangelhaften Wärmeschutzes zu unterstellen - insbesondere, wenn der Mietvertrag in den Wintermonaten geschlossen wurde.

Das AG Frankfurt am Main wies eine Mietminderungsklage ab, weil dem Mieter eines Passivhauses bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei, dass das Gebäude über keine Klimaanlage verfügt und die Temperierung über nächtliches Lüften erfolgen müsse (vgl. AG Frankfurt am Main, 19.06.2019 - Az: 33 C 299/19). Auch diese Entscheidung verdeutlicht, wie stark die Kenntnis bei Vertragsschluss die Erfolgsaussichten einer Mietminderung beeinflusst.

Wie die Gerichte entschieden haben

Die nachfolgende Übersicht fasst einige der praxisrelevantesten Entscheidungen zusammen:

Die Tabelle zeigt: Pauschale Aussagen über Minderungsrechte bei Hitze sind nicht möglich. Stets kommt es auf die konkreten baulichen Verhältnisse, die Ursache der Überhitzung und die Umstände bei Vertragsschluss an.

Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen?

Liegt ein Mietmangel vor, mindert sich die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes - ohne dass es einer besonderen Erklärung gegenüber dem Vermieter bedarf. Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung.

Mietminderungen wegen Überhitzung liegen gemäß der vorliegenden Rechtsprechung typischerweise zwischen 20 % und 30 % der Miete für die konkret betroffenen Tage.

Das AG Frankfurt am Main bestätigte in einem Fall, in dem dauerhaft rund 40 Grad Celsius in der Wohnung herrschten, eine Minderung von 30 Prozent und wies die anschließende Räumungsklage des Vermieters ab (vgl. AG Frankfurt/Main, 15.08.2022 - Az: 33 C 1355/21).

Bezugsgröße für die Berechnung ist die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen. Nicht betroffene Nebenräume oder Stellplätze bleiben dabei außer Betracht. Das Gericht ermittelt die Höhe im Streitfall nach § 287 ZPO im Wege der Schätzung.

Minderung gilt nur für den tatsächlich betroffenen Zeitraum

Hitzebedingte Mängel sind ihrer Natur nach periodische Mängel - sie wirken sich nur in den tatsächlich betroffenen Sommermonaten auf die Gebrauchstauglichkeit aus. Eine Mietminderung für Zeiträume, in denen keine Überhitzung vorliegt, scheidet daher aus. Der BGH hat klargestellt, dass bei einem periodisch auftretenden Mangel die Minderung allein für den Zeitraum gilt, in dem die Gebrauchsbeeinträchtigung konkret besteht (vgl. BGH, 15.12.2010 - Az: XII ZR 132/09). Eine Kürzung der Miete im Herbst oder Winter mit dem Argument, die Wohnung sei im vergangenen Sommer überhitzt gewesen, ist damit nicht zulässig.

Mietminderung richtig geltend machen: Dokumentation und Mängelanzeige

Wer eine Mietminderung wegen Überhitzung geltend machen will, muss den Mangel konkret belegen. Die Rechtsprechung verlangt eine substanziierte Darlegung: An welchen Tagen lagen welche Innentemperaturen vor, und wie verhielten sich die gleichzeitig gemessenen Außentemperaturen? Die alleinige Angabe der Innentemperatur reicht nicht aus. Würde man allein auf die Innentemperatur abstellen, trüge der Vermieter einseitig das Risiko allgemein steigender Außentemperaturen, auf die er keinen Einfluss hat.

Praktisch empfiehlt sich daher: Täglich Innen- und Außentemperaturen messen und schriftlich festhalten, ergänzend Fotos des Thermometers anfertigen - mit nachvollziehbarem Aufnahmedatum, Uhrzeit und Messstandort. Ebenso sollte dokumentiert werden, welche zumutbaren Maßnahmen ergriffen wurden (Nachtlüften, Abdunkeln der Räume), die jedoch keine ausreichende Abhilfe geschaffen haben.

Vor einer Mietminderung ist dem Vermieter der Mangel unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 536c BGB). Erst ab Kenntnis des Vermieters läuft die Frist, innerhalb derer er Abhilfe schaffen muss. Die Miete kann sodann unter Vorbehalt in voller Höhe weitergezahlt werden; der einbehaltene Minderungsbetrag kann rückwirkend zurückgefordert werden. Dieses Vorgehen schließt das Risiko einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus.

Anspruch auf Mangelbeseitigung und Pflichten des Vermieters

Aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Liegt ein baulicher Mangel vor, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Welche konkreten Maßnahmen er dazu ergreift - etwa die Anbringung außen liegender Rollläden oder Jalousien, die Veränderung von Vordächern oder der Austausch der Verglasung - bleibt ihm selbst überlassen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine bestimmte Lösung, etwa den Einbau einer Klimaanlage.

Eine Begrenzung der Mangelbeseitigungspflicht ergibt sich erst aus § 275 Abs. 2 BGB: Der Vermieter kann die Beseitigung verweigern, wenn der erforderliche Aufwand in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Mieters steht. Erreichen die Kosten der Instandsetzungsmaßnahme nicht den Wert einer Jahresmiete, ist der Aufwand in der Regel zumutbar - insbesondere bei Gebäuden mit einer Restlebensdauer von mehreren Jahrzehnten (vgl. BGH, 20.07.2005 - Az: VIII ZR 342/03).

Was der Mieter selbst tun darf - und was Zustimmung erfordert

Sofortmaßnahmen wie Abdunkeln der Räume, Nachtlüften oder der Betrieb mobiler Ventilatoren bedürfen keiner Genehmigung. Auch mobile Klimageräte ohne Außeneinheit sind grundsätzlich zulässig.

Für alles, was in die Bausubstanz eingreift, ist hingegen die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Dazu gehören außen angebrachte Rollläden, Jalousien und Markisen. Der Vermieter ist verpflichtet, der Anbringung einer Markise grundsätzlich zuzustimmen, wenn das optische Erscheinungsbild des Hauses dadurch nicht erheblich beeinträchtigt wird und der Schutz vor starker Sonneneinstrahlung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Wie der Vermieter einen baulichen Mangel beseitigt, entscheidet er selbst - der Mieter kann nicht verlangen, dass er es auf eine bestimmte Art und Weise tut.

Fristlose Kündigung bei extremer Hitze

Bei außergewöhnlichen Extremsituationen - wenn eine Wohnung über mehrere Monate auf dauerhaft über 35 Grad Celsius aufgeheizt bleibt und ein normales Wohnen damit ausgeschlossen ist - kann das Mietverhältnis nach § 543 BGB außerordentlich kündbar sein. Der Verfassungsgerichtshof Berlin hat in einem Fall, in dem sich eine Dachgeschosswohnung auf bis zu 46 Grad Celsius aufheizte und die Innentemperatur 19 Grad über der Außentemperatur lag, sowohl eine Mietminderung als auch eine fristlose Kündigung für möglich gehalten (vgl. VerfGH Berlin, 20.03.2007 - Az: VerfGH 40/06). Die Hürden für eine solche Kündigung sind jedoch hoch: Bloßes Unwohlsein oder einzelne heiße Tage genügen bei Weitem nicht. Im Zweifel empfiehlt sich vor jeder rechtlichen Maßnahme eine anwaltliche Beratung, um die Erfolgsaussichten im konkreten Einzelfall realistisch einschätzen zu können.

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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.