Baumangel durch übermäßiges Aufheizen einer Dachgeschosswohnung

Mietrecht

Die Beschwerdeführerin mietete von der Beteiligten am 15. August 2002 eine im Jahre 1996 bezugsfertig gewordene ca. 74 qm große Dachgeschosswohnung, die aus großem Wohnzimmer mit Essbereich und Amerikanischer Küche sowie Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad und Flur bestand. Über Teile des Wohnzimmers und des Kinderzimmers war ein überwiegend nach Südosten ausgerichtetes Glasdach in asymmetrischer Bauweise angebracht.

Mit Schreiben vom 4. Juli 2003 rügte die Beschwerdeführerin, dass sich die Wohnung bei wärmeren Außentemperaturen unerträglich aufheize. Sie begehrte, diesen Mangel bis zum 18. Juli "fachgerecht zu beseitigen". Nachdem die Beteiligte mit Schreiben vom 14. Juli 2003 die Mängelrüge als ungerechtfertigt zurückgewiesen hatte, kündigte die Beschwerdeführerin den Mietvertrag sowie ein der Beteiligten gewährtes Selbsthilfedarlehen wegen der zum Wohnen ungeeigneten Innentemperaturen am 29. Juli 2003 fristlos und gab die Wohnung zum 1. September 2003 geräumt zurück.

Zur Berechtigung der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ließ die Beschwerdeführerin unter Berufung auf sechs mit Namen und Anschrift benannte Zeugen im Wesentlichen Folgendes vortragen:

An wärmeren und warmen Tage heize sich die Wohnung unverhältnismäßig stark auf. Bei einer Außentemperatur von 24° C herrschten im Inneren 36° C, bei Außentemperaturen von 32° C im Inneren bis zu 49° C. Sie überreichte eine Aufstellung mit täglichen Temperaturmessungen aus dem Zeitraum vom 11. bis 21. Juli 2003 mit insgesamt 28 Werten für Innentemperaturen und 16 Werten für Außentemperaturen, wobei sich die Innentemperaturen mit einer Ausnahme im Bereich zwischen 31° C und 46° C bewegten, während die Außentemperaturen für den gleichen Zeitraum zwischen 18° C und 28° C angegeben waren. Die Temperaturunterschiede zwischen innen und außen betrügen mindestens 10° C, bei höheren Temperaturen sogar bis zu 19° C. Ein normales Wohnen sei für die Beschwerdeführerin und ihre Tochter, die gerade das Probehalbjahr in der siebten Klasse auf dem Gymnasium zu bestehen gehabt habe, nicht möglich gewesen. In der Wohnung befindliche Wachskerzen seien von allein geschmolzen, sämtliche Pflanzen in der Wohnung seien eingegangen, und der Wellensittich der Tochter sei infolge eines Hitzschlages verendet. Die Familie habe nachts oft nicht schlafen können und daher bei Freunden übernachten müssen. Zeitweise habe die Tochter dort auch ihre Schularbeiten erledigen müssen (Beweis: namentlich benannte Nachhilfelehrerin). In Mietrechtsprechung und Literatur sei anerkannt, dass Raumtemperaturen nur bis etwa 26° C hinnehmbar seien, Temperaturen darüber oder sogar weit darüber jedoch wegen akuter Gesundheitsgefährdung zu einer fristlosen Kündigung berechtigten.

Nach Abschluss des Mietvertrages habe die Beteiligte der Beschwerdeführerin Pflegehinweise zur Behandlung des Parkettbodens in der Wohnung übersandt, in welchen mitgeteilt worden sei, dass die ideale Raumtemperatur für Mensch und Holzfußboden zwischen 18° bis 20° C läge.

Der Mangel sei der Beteiligten schon seit Sommer 1996 bekannt, da der Vormieter O. die Überhitzung der Räume bereits mit Schreiben vom 26. Juni 1996, welches der Klage beigefügt war, gegenüber der Beteiligten ausführlich gerügt habe. Darin hatte dieser ausgeführt, er habe wegen der Wärme im Schlafzimmer nicht schlafen und im Arbeitszimmer nicht arbeiten können. In der Küche sei die Margarine von selbst flüssig geworden. Auch durch geöffnete Fenster habe sich keine Abkühlung erreichen lassen. Bei Außentemperaturen von über 30° C entstünden in der Wohnung Temperaturen von bis zu 40° C. Dabei habe er die Wohnungstemperaturen an einer Stelle gemessen, die vor direkter Sonneneinstrahlung geschützt war. Die Beschwerdeführerin berief sich insoweit auf das Zeugnis des Vormieters.

Bezüglich der eigenen Temperaturmessungen trug die Beschwerdeführerin vor, sie habe "ein elektronisches Messgerät" verwandt, das jeweils "auf Tischen aufgestellt wurde, um die Temperaturen in den Aufenthaltsbereichen der Wohnung zu messen" (Beweis: Zeugnis E. H.). Auch nach den Feststellungen des Vormieters habe sich gezeigt, dass die Innentemperaturen bereits im Sommer 1996 bis zu 8° C über den Außentemperaturen lagen und bei Außentemperaturen von 30° C in der Wohnung bis zu 40° C herrschten. In der Zeit vom 3. bis 28. Juni 1998 habe der Vormieter 21 Messungen, nach Tag und Uhrzeit konkretisiert, jeweils in jedem der drei Zimmer durchgeführt und Innentemperaturen bis zu 35° C sowie regelmäßige Differenzen zwischen innen und außen von 7° bis 9° C festgestellt, obwohl an etwa der Hälfte der damals gemessenen Tage Regenwetter geherrscht habe. Die im Einzelnen von dem Vormieter im Juni 1998 festgestellten Temperaturen ließ die Beschwerdeführerin unter Bezug auf dessen Zeugnis vortragen. Darüber hinaus berief sie sich für das starke Aufheizen der Wohnung, das sie auf Baumängel zurückführte, insgesamt auch auf Sachverständigengutachten.

Die Beteiligte bestritt das Vorhandensein von Baumängeln. Die bestehende Wärmedämmung entspräche dem Stand der Technik von 1996. Die Beteiligte legte die Konstruktion des Dachaufbaus näher dar, bestritt sämtliche Temperaturangaben der Beschwerdeführerin, auch bezüglich der Wohnzeit des Vormieters, sowie überhaupt das Vorhandensein erheblicher Temperaturdifferenzen zwischen außen und innen und das Eintreten einer übermäßigen Erwärmung. In der Zeit zwischen dem 1. und 10. Juli 2003 sei die Außentemperatur an keinem Tag über 23° C gestiegen. Die Beteiligte überreichte einen Internetausdruck Wetter Online für Juli 2003 des deutschen Wetterdienstes, der für Juli 2003 Außentemperaturen zwischen knapp 18° bis 33° C auswies. Die Klage des Vormieters sei in beiden Instanzen abgewiesen worden. Das in jenem Prozess gefertigte Sachverständigengutachten habe nicht der Erwärmung der Wohnung, sondern der Kondenswasserbildung gegolten. Die Beschwerdeführerin habe die Wohnung am 24. Juni 2002, also im Sommer, besichtigt. Das Aufheizen der Wohnung, wenn es denn vorläge, sei auf fehlerhaftes Lüftungsverhalten der Beschwerdeführerin zurückzuführen. Die Dachisolierung sei vorzüglich, wie der seinerzeit bauleitende Ingenieur bestätigen werde. Die Beteiligte bestritt das Vorliegen ordnungsgemäßer Messeinrichtungen und bemängelte, dass zu der Art und Weise der Messung nichts vorgetragen worden sei.

Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage durch Urteil vom 1. März 2005 ab. Es führte in seiner Begründung - soweit für die Verfassungsbeschwerde relevant - aus, die Wohnung habe sich hinsichtlich der Wärmedämmung in einem vertragsgemäßen Zustand befunden. Mietvertraglich seien insoweit keine Besonderheiten vereinbart worden. Der Beschwerdeführerin sei aufgrund der Besichtigung der Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages bekannt gewesen, dass es sich um eine Dachwohnung mit teilweiser Verglasung der Wohnzimmerdecke handele. Ihr habe bewusst gewesen sein müssen, dass dies nicht nur Vorteile bezüglich der Helligkeit, sondern auch Probleme bei der optimalen Temperierung der Wohnung verursachen könne. Es sei als bekannt vorauszusetzen, dass eine verstärkte Wärmeeinstrahlung bei voll- oder teilverglasten Dachflächen in den Sommermonaten unvermeidbar sei. Wer dennoch eine teilverglaste Dachgeschosswohnung miete, müsse sich mit den unausweichlichen Folgen der sommerlichen Wärmeentwicklung in der Wohnung abfinden. Auch habe die Beschwerdeführerin nicht vorgetragen, welche Maßnahmen sie ergriffen habe, um die Temperatur innerhalb der Wohnung herabzusetzen. Hier hätten Lüftungsaktionen oder der Einsatz geeigneter Kühlgeräte nahe gelegen. Schließlich hätten im Hochsommer des Jahres 2003 überall hohe Temperaturen geherrscht. Daher könne von einer Beweisaufnahme über die streitigen Behauptungen der Beschwerdeführerin bezüglich der Temperaturen in ihrer Wohnung während der Sommermonate abgesehen werden.

Gegen das Urteil des Amtsgerichts legte die Beschwerdeführerin Berufung beim Landgericht Berlin ein. Die Wohnung leide unter einem bei Vertragsabschluss vorhandenen Sachmangel, weshalb die Beteiligte unter dem Gesichtspunkt der Garantiehaftung in Anspruch genommen werden könne. Das Gericht habe übersehen, dass es inzwischen Glasarten gäbe, die allen Wärmeschutzanforderungen genügten und höhere Dämmeigenschaften aufwiesen als Außenmauerwerk. Bereits im Prozess des Vormieters habe ein Gutachten unzulässige "Wärmebrücken" an der Glaskonstruktion festgestellt. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung sei eine Wohnung mit Innentemperaturen von über 27° C für den Aufenthalt von Menschen gesundheitlich ungeeignet. Bei Außentemperaturen von mehr als 32° C müssten die Raumtemperaturen mindestens 5° C niedriger sein. Innentemperaturen von 35° C rechtfertigten in jedem Falle eine fristlose Kündigung. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die erheblichen Temperaturdifferenzen nicht erst bei extremen Außentemperaturen aufträten. Erstinstanzlich sei beispielsweise vorgetragen worden, dass am 17. Juli 1996 um 14 Uhr bei Außentemperaturen von 19° C die Temperatur im Wohnzimmer 28° C betrug, und dass am 16. Juli 2003 um 8.30 Uhr bei einer Außentemperatur von 20° C die Innentemperatur bereits bei 31° C gelegen habe. Am 13. Juli 2003 habe die Innentemperatur, wie erstinstanzlich vorgetragen, um 11.25 Uhr 37° C betragen, während die Außentemperatur bei 18° C lag. Derartige Mängel habe nicht der Mieter durch die Anschaffung von Klimageräten auszugleichen, sondern der Vermieter habe für eine vertragsgemäße Nutzbarkeit der Mietsache zu sorgen.

Durch Urteil vom 14. Oktober 2005 wies das Landgericht die Berufung der Beschwerdeführerin zurück. Aus der vermeintlich auf einem Baumangel beruhenden Überhitzung der Wohnung und aus unerträglichen Temperaturen im Sommer könne die Beschwerdeführerin ein Kündigungsrecht nicht herleiten, denn ihr Vortrag zu diesem Mangel sei nicht hinreichend substantiiert. Die durch Angaben von Innen- und Außentemperaturen belegten Messungen, deren Ergebnisse von der Beteiligten bestritten worden seien, könnten bereits deshalb nicht zur Annahme eines Mangels im Sinne von § 536 BGB und damit zum Auslösen eines Schadensersatzanspruches führen, weil die Umstände dieser Messungen nicht nachvollziehbar dargetan seien. Wenn die Beschwerdeführerin behaupte, die Raumtemperaturen jeweils auf dem Wohnzimmertisch gemessen zu haben, so bleibe gänzlich offen, unter welchen Umständen, insbesondere ob direkt unter der Dachverglasung bzw. in welchem Abstand von dieser die Messungen erfolgt seien. Das gelte in gleicher Weise für die von der Beschwerdeführerin behaupteten jeweiligen Außentemperaturen, bei denen ebenfalls die Umstände ihrer Messung nicht im Einzelnen dargetan seien. So sei es bei laienhaften Temperaturmessungen auf bereits durch Sonneneinstrahlung vorerwärmten Gegenständen durchaus möglich, übermäßige Temperaturen festzustellen, die indes nicht der wahren Raumtemperatur entsprächen. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne von § 569 Abs. 1 BGB, die zur fristlosen Kündigung berechtigen könnte, könne damit ebenso wenig festgestellt werden, wie ein Verzug der Beteiligten mit der Beseitigung eines Mangels im Sinne von § 536 BGB. Es sei ebenso wenig nachvollziehbar, woran der Wellensittich der Tochter der Beschwerdeführerin verstorben sei, wie offen bleibe, wo und unter welchen Umständen zu welchen Zeitpunkten bei welchen Raumtemperaturen Wachskerzen in der Wohnung der Beschwerdeführerin geschmolzen seien; auch letzteres sei bei direkter Sonneneinstrahlung in einer Wohnung mit durchaus noch normaler Raumtemperatur möglich. Nach allem sei ein Schadens- bzw. Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a BGB mangels dargelegten Rechts zur fristlosen Kündigung nicht gegeben.

Mit Schriftsatz vom 4. November 2005 erhob die Beschwerdeführerin die Anhörungsrüge nach § 321 a ZPO. Das Gericht habe den Vortrag der Beschwerdeführerin bezüglich der Aufheizung der Wohnung zu Unrecht als unsubstantiiert zurückgewiesen. Die Beschwerdeführerin habe hinsichtlich der Außen- und Innentemperaturen reihenweise sowohl eigene zeitlich genau präzisierte Messdaten als auch solche des Vormieters vorgetragen und unter Beweis gestellt. Sie habe unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten vorgetragen, dass der Wohnung, die bei wärmeren Außentemperaturen unerträglich aufheize, dauerhaft ein Mangel anhafte. Das Landgericht habe insoweit überzogene und von der obergerichtlichen Rechtsprechung abweichende Anforderungen an die Substantiierungspflicht gestellt, zumal vorgetragen worden sei, dass die Beschwerdeführerin zur Feststellung der Raumtemperaturen in den Aufenthaltsbereichen ein elektrisches Messgerät benutzt habe, das jeweils auf den Tischen aufgestellt gewesen sei. Soweit das Gericht die Auffassung vertrete, dass weitere Umstände zu den Messungen vorzutragen gewesen seien, habe es versäumt, einen Hinweis nach § 139 ZPO zu geben. Die Klägerin habe die Messungen im Beisein von Zeugen vorgenommen. Sie sei nicht gehalten gewesen, jeweils auch den Höhenabstand zwischen Decke und Messgerät auszumessen und vorzutragen.

Das Landgericht wies die Anhörungsrüge durch Beschluss vom 20. Dezember 2005 als unbegründet zurück. Allein aus der Angabe gemessener Temperaturen ohne nähere Angaben zur Art der Messung habe sich ein Mangel der Wohnung nicht nachvollziehbar ergeben können. Die von der Beschwerdeführerin geforderte Einholung eines Sachverständigengutachtens könne einen substantiierten Parteivortrag nicht ersetzen und liefe auf eine unzulässige Ausforschung hinaus. Der Mieter habe die zur Feststellung einer Minderung erforderlichen tatsächlichen Umstände vorzutragen. Diese seien nicht vom Gericht zu ermitteln. Die Rüge, das Gericht habe versäumt, auf seine Rechtsauffassung hinzuweisen, greife nicht durch, denn die Beschwerdeführerin habe nicht angegeben, was sie im Falle eines Hinweises des Gerichts noch zusätzlich vorgetragen hätte.

Hiergegen und gegen das Urteil des Landgerichts vom 14. Oktober 2005 wendet sich die Beschwerdeführerin mit der Verfassungsbeschwerde. Sie rügt eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 10 Abs. 1 und Art. 15 Abs. 1 VvB. Sie wiederholt ihre Begründung zur Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf Gehör vor Gericht und führt weiter aus, vom Gericht sei willkürlich unterstellt worden, dass höhere Temperaturen nur in einzelnen Bereichen der Wohnung geherrscht hätten. Die Ausführungen des Landgerichts, die Darlegung zur Überhitzung der Wohnung durch bloße Angaben der Temperaturen seien mangels Schilderung der näheren Umstände der Messung unsubstantiiert, sei eine willkürliche, das rechtliche Gehör versagende vorweggenommene Beweiswürdigung. Die Ansicht, der Mieter müsse zunächst nachweisen, richtig und fachkundig gemessen zu haben, sonst werde in eine Beweisaufnahme gar nicht erst eingetreten und ein Sachverständigengutachten gar nicht erst eingeholt, zeige, dass das Gericht den Vortrag der Beschwerdeführerin nicht ernst nehme. Dadurch werde auch der durch Art. 10 und Art. 15 VvB gewährleistete Anspruch auf effektiven Rechtsschutz vereitelt. Gerichte dürften das Recht aber nicht so handhaben, dass seine Durchsetzung praktisch unmöglich gemacht werde. Eine Beweisaufnahme zu einer erheblichen Tatsache dürfe unter dem Gesichtspunkt des Ausforschungsbeweises nur abgelehnt werden, wenn eine Tatsache so ungenau bezeichnet sei, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden könne. Das Landgericht habe den Sachvortrag und die Beweisangebote der Beschwerdeführerin übergangen. Es habe ignoriert, dass ganz konkrete Angaben zur den Temperaturen in der Wohnung - nicht lediglich an einzelnen Standorten der Wohnung - gemacht wurden.

Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin entschied wie folgt:

Nach in (fachgerichtlicher) Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannter Rechtsauffassung kann eine Beweisaufnahme zu einer erheblichen Tatsache unter dem Gesichtspunkt eines unzulässigen Ausforschungsbeweises nur abgelehnt werden, wenn die unter Beweis gestellte Tatsache so ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit mangels näherer Bezeichnung nicht beurteilt werden kann oder wenn sie zwar in das Gewand einer bestimmt aufgestellten Behauptung gekleidet ist, diese aber auf das Geradewohl gemacht, gleichsam "ins Blaue" hinein aufgestellt, also aus der Luft gegriffen ist und sich deshalb als Rechtsmissbrauch darstellt. Bei der Annahme einer solchermaßen rechtmissbräuchlichen Ausforschung wird Zurückhaltung gefordert; in der Regel wird dies nur bei Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte für die aufgestellte Behauptung angenommen.

Derartige Voraussetzungen lagen bei dem hier zu beurteilenden Beweisangebot nicht vor. Die Beschwerdeführerin hatte bereits mit der Klageerhebung unter Berufung auf zunächst sechs namentlich benannte Zeugen zur Untermauerung ihrer Behauptung, die von ihr gemietete Dachgeschosswohnung heize bereits bei normalen sommerlichen Außentemperaturen unverhältnismäßig, nämlich über 27° C, auf und führe bei höheren Außentemperaturen zu einem unerträglichen Wärmestau von 30° bis über 40° C, in einzelnen Fällen bis zu 46° C, eine Liste mit 28 in der Zeit zwischen dem 11. bis 21. Juli 2003 in der Wohnung gemessenen Temperaturwerten vorgelegt, wobei die Messzeiten nach Tag und Uhrzeit genau angegeben waren. Die Beschwerdeführerin hatte weiter in der Klageschrift vorgetragen, dass ihr Vormieter schon im Juni 1996 den gleichen Sachverhalt festgestellt und brieflich gegenüber der Beteiligten gerügt hatte. Kopie dieses Schreibens hatte sie vorgelegt und mit weiterem Schriftsatz vom 28. Juni 2004 erstinstanzlich die vom Vormieter in der Zeit zwischen dem 3. und 28. Juli 1998 in jedem der drei Zimmer gemessenen Innentemperaturen, jeweils an 21 Tagen, gleichfalls nach Tag und Uhrzeit bestimmt, vorgetragen und sich insoweit auf das Zeugnis dieses Vormieters berufen.

Bezüglich der eigenen Messungen hatte sie dargelegt, dass sie die Innentemperaturen von einem elektronischen Messegerät abgelesen hatte, das auf Tischhöhe in verschiedenen Aufenthaltsbereichen der Wohnung platziert gewesen sei. Dafür hatte sie sich auf einen weiteren Zeugen berufen.

Die Auffassung des Landgerichts, trotz dieser zahlreichen Messdaten bezogen auf bestimmte Zeiten in den Sommern 1996, 1998 und 2003 habe das Ausmaß der Erwärmung in der Wohnung erst im Wege der Ausforschung der Zeugen erfragt werden müssen, entbehrt jeder Grundlage. Sie wird auch nicht durch die Ausführungen des Gerichts verständlicher, die Beschwerdeführerin habe die Umstände der Messungen nicht nachvollziehbar dargetan, insbesondere nicht vorgetragen, ob die Messungen direkt unter dem Glasdach und in welchem Abstand von diesem durchgeführt worden seien und ob die Ergebnisse durch Messungen auf durch Sonneneinstrahlung bereits vorerwärmten Gegenständen verfälscht wurden. Dabei handelt es sich um sachfremde Erwägungen. Dem Vortrag der Parteien waren Anhaltspunkte weder für eine fehlerhafte noch für eine irreführende oder gar manipulierende Messmethode zu entnehmen. Hinsichtlich der Messung des Vormieters hatte die Beschwerdeführerin mit dessen Schreiben vom 26. Juni 1996 zudem vorgetragen, dass von ihm Temperaturen von bis zu 40° C in der Wohnung an vor Sonne geschützter Stelle gemessen worden seien und dass die von diesem im Juli 1998 gemessenen Innentemperaturen teilweise bei Regenwetter, also ohne jede Sonneneinwirkung erreicht wurden. Mehr als ein Drittel aller vorgetragenen Messergebnisse waren in der Zeit zwischen 7 und 9 Uhr morgens bzw. zwischen 20 und 23.30 Uhr abends abgelesen worden.

Das Vorbringen einer Partei ist so auszulegen, wie es nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrem Interesse entspricht. Es war nicht anzunehmen, dass sich die Tische, auf die das Messgerät zur Feststellung der Raumtemperatur gestellt wurde, außerhalb des Aufenthaltsbereichs der Bewohner befunden haben könnten. Auch ist nicht ersichtlich, warum es auf die Höhe der Tische bzw. auf deren Entfernung von der jeweiligen Zimmerdecke angekommen sein sollte. Den erstinstanzlich vorgetragenen Messdaten des Vormieters war zu entnehmen, dass im Juni 1998 die Temperaturen in den drei Zimmern der Wohnung nie mehr als 1° C voneinander abwichen. Die Verfassungsbeschwerde macht daher zu Recht geltend, dass die Beschwerdeführerin von Beginn an zum Ausdruck brachte, dass die streitbefangene Wohnung im Sommer insgesamt zu warm war und nicht nur einzelne Orte in der Wohnung.

Bei Ausschöpfung des Sachvortrags der Beschwerdeführerin war ihr Beweisantrag ohne weitere Zusätze genau genug, um rechtlich beachtlich und bezüglich der entscheidungserheblichen Frage, ob die Räume Mindestanforderungen für zeitgemäßes Wohnen entsprachen, einer Sachverhaltsermittlung im Wege der Beweiserhebung zugänglich zu sein.

Das angegriffene Urteil beruht auf dem festgestellten Verfassungsverstoß. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Landgericht bei einem Art. 10 Abs. 1 VvB standhaltenden Verfahren zu einem der Beschwerdeführerin günstigeren Urteil gelangt wäre. Es erschien angezeigt, die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen.

VerfGH Berlin, 20.03.2007 - Az: VerfGH 40/06

ECLI:DE:VERFGBE:2007:0320.40.06.0A

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Gabriele Polten, Krefeld

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