Ein Käufer einer hochpreisigen Eigentumswohnung in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage, die mit Aussagen wie „exklusive Eigentumswohnungen“ und „Maßstab für Traum-Wohnungen“ vom Verkäufer beworben wurde, kann erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109 - 10 (Juni 2000) entspricht.
Wird eine solche Dämmung nicht erreicht, so steht dem Erwerber auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft ein eigener Anspruch auf Mängelbeseitigung durch Nachbesserung gegenüber dem Bauträger zu.
Jeder Käufer hat auch dann, wenn von derartigen Arbeiten das Gemeinschaftseigentum (Boden) betroffen ist, das Recht, seine Ansprüche auf Erfüllung des Vertrages auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen den Vertragspartner selbstständig geltend zu machen und diesen in Verzug zu setzen. Dies gilt zumindest in Ermangelung eines abweichenden Wohnungseigentümerbeschlusses.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger verlangt von der Beklagten, einer Bauträgerin, die Beseitigung von behaupteten Schallschutzmängeln einer Eigentumswohnung.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.07.2000 verpflichtete sich die Beklagte gegenüber den Eltern des Klägers, eine Eigentumswohnung mit 3 1/2 Zimmern und einer Wohnfläche von ca. 93 m³ in der von ihr noch zu errichtenden Eigentumswohnanlage in B. , nach den am 02.06.1999 baurechtlich genehmigten Plänen und nach der dem Vertrag als Anlage beigefügten Baubeschreibung zum Kaufpreis von 580.000,00 DM einschließlich Pkw-Stellplatz in der Tiefgarage zu erstellen. Im Aufteilungsplan ist die im 1. Stock befindliche Wohnung mit der Nr. 4 bezeichnet. Im für das Bauvorhaben erstellten Werbeprospekt ist u.a. vermerkt:
„6 exklusive Eigentumswohnungen mit Tiefgarage“ und
„Der Maßstab für Traum-Wohnungen“.
Gemäß § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages ist das Objekt von der Beklagten unter Beachtung der üblichen Sorgfalt, der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik und Baukunst technisch einwandfrei und nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung vorzubereiten, zu errichten und durchzuführen. § 4 Abs. 3 enthält u.a. folgende Regelung:
„Nimmt der Käufer das Vertragsobjekt in Gebrauch, bevor die Abnahme erfolgt ist, so gilt es als mängelfrei abgenommen; eine etwaige Haftung für offensichtliche Mängel erlischt in jedem Fall 14 Tage nach Bezug der nicht abgenommenen Wohnung oder einzelner Räume davon, sofern die Mängel innerhalb dieser Frist nicht gerügt werden. Dabei ist der Käufer gegebenenfalls beweispflichtig, dass der Mangel nicht von ihm verursacht wurde, soweit es sich nicht um bauspezifische Mängel handelt.“
Zusätzlich ist in § 4 Abs. 8 bestimmt:
„Wegen der nach Übergabe vom Käufer festgestellten Mängel, deren Beseitigung der Käufer selbst veranlassen muss, kann der Käufer Gewährleistungsansprüche gegenüber der Verkäuferin erst geltend machen, wenn er zuvor vergeblich den für die Gewährleistung verantwortlichen Unternehmer usw. außergerichtlich mit allem Nachdruck in Anspruch genommen hat und er das Fehlschlagen der Mängelbeseitigung nicht zu vertreten hat. Insoweit hat die Verkäuferin die Rechtsstellung eines selbstschuldnerischen Bürgen.“
Nach der Fertigstellung im Herbst 2000 wurde die Wohnung vom Kläger bis zum Oktober 2004 bewohnt. Am 04.06.2001 rügte der Kläger deren Hellhörigkeit. Mit Schreiben vom 29.04.2002 übersandte der Kläger der Beklagten ein von ihm eingeholtes Privatgutachten, wonach eine Überprüfung der Trittschalldämmung der Wohnungstrenndecke zwischen der vom Kläger bewohnten Wohnung im Obergeschoss und der Wohnung Nr. 6 im 1. Dachgeschoss bewertete Norm-Trittschallpegel zwischen 49 und 57 dB ergeben hat. Gleichzeitig wurde die Beklagte zur Mangelbeseitigung bis zum 20.05.2002 aufgefordert. Mit weiterem Schreiben vom 29.09.2004 setzte der Kläger der Beklagten erneut eine Frist zur Mangelbeseitigung bis zum 20.10.2004. Die Beklagte hat am 02.11.2004 Nachbesserungsansprüche zurückgewiesen.
Die Eltern des Klägers haben diesen am 07.03.2005 dazu ermächtigt, Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 11.07.2000 im eigenen Namen geltend zu machen und Leistung an sich zu verlangen.
Der Kläger hat die Beklagte zunächst wegen Minderung auf Zahlung von 30.000,00 € gerichtlich in Anspruch genommen mit der Begründung, die Trittschalldämmung der Wohnung sei mangelhaft und entspreche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik. Aufgrund der Angaben im Prospekt und dem Inhalt der Baubeschreibung sei davon auszugehen, dass bezüglich der Wohnungstrenndecke die Einhaltung der erhöhten Schallschutzanforderungen gemäß dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 geschuldet sei. Dafür spreche auch der hohe Quadratmeterpreis und der Umstand, dass eine ordnungsgemäße Bauausführung unter Heranziehung des Leistungsverzeichnisses einen Norm-Trittschallpegel von 45 dB erwarten lasse. Ein bewerteter Norm-Trittschallpegel von 46 dB gem. Beiblatt 2 zur DIN 4109 werde nicht erreicht. Der Mangel führe zu einer Wertminderung von ca. 10 % des Kaufpreises. § 4 Abs. 3 und 8 des Vertrages seien als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen und daher unwirksam. Der Inhalt des Bauträgervertrages sei nicht im Wege einer Individualvereinbarung zwischen den Parteien ausgehandelt worden. Die Voraussetzungen von § 4 Abs. 3 des Vertrages seien nicht erfüllt, weil die aufgetretenen Schallmängel nicht offensichtlich seien. Die am Bau beteiligten Handwerker, der Architekt und der Statiker seien zur Mangelbeseitigung aufgefordert worden. Der Zugang zu anderen Wohnungen könne von ihm bzw. den Eigentümern nicht gewährleistet werden. Der Fliesenleger habe keinerlei schallmindernde Nachbesserungsarbeiten im Bad der Wohnung im Dachgeschoss vorgenommen. Der als Hilfsantrag gestellte Antrag auf Mangelbeseitigung wurde vom Kläger im Termin vom 15.09.2006 als Hauptantrag und der ursprüngliche auf Minderung gerichtete Hauptantrag als Hilfsantrag gestellt.
Die Beklagte ist dem entgegengetreten und hat die Aktivlegitimation bestritten. Von eventuell bestehenden Mängeln an der Trittschalldämmung sei auch das Gemeinschaftseigentum betroffen. Allein die Wohnungseigentümergemeinschaft könne über Minderungs- und Schadensersatzansprüche entscheiden. Ein solcher Beschluss sei von der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht gefasst worden. Die Beklagte stellt Mängel im Bereich der Trittschalldämmung in Abrede. Ein erhöhter Schallschutz sei nicht vereinbart worden, weshalb die DIN 4109 Anwendung finde. Das Gebäude sei entsprechend den Plänen der Baubeschreibung nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet worden. Mit seinem Beseitigungsverlangen sei der Kläger nach § 4 Abs. 3 des Bauträgervertrages wegen Offensichtlichkeit eines eventuellen Mangels ausgeschlossen. Nachbesserungsansprüche seien gemäß § 4 Abs. 8 des Vertrages noch nicht fällig. Die Vertragsbedingungen seien individuell ausgehandelt worden. Der Notar habe alle Vertragspunkte einzeln und sorgfältig besprochen. Weil der Kläger sich auf ein Minderungsverlangen festgelegt habe, könne er keine Nachbesserung mehr beanspruchen. Der Kläger befinde sich mit der Annahme von Nachbesserungsarbeiten in Verzug. Dieser habe dem Fliesenleger keinen Zugang zu den Wohnungen Nr. 4 und Nr. 6 verschafft. Nach wie vor sei der Fliesenleger bereit, Mangelbeseitigungsmaßnahmen vorzunehmen.
Das Landgericht hat nach Vernehmung des Notars W und Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens, welches der Sachverständige E mündlich erläutert hat, die Beklagte zur Mangelbeseitigung verurteilt und dazu im Wesentlichen ausgeführt, jeder Wohnungseigentümer sei berechtigt, ohne die übrigen Wohnungseigentümer Nachbesserungsansprüche geltend zu machen. Der Trittschallschutz sei mangelhaft, weil die Beklagte nach Maßgabe der vereinbarten Baubeschreibung einen erhöhten Trittschallschutz gemäß dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 mit einem bewerteten Norm-Trittschallpegel von = 46 dB geschuldet habe. Die vom Sachverständigen gemessenen Trittschallwerte lägen darüber, teilweise würden nicht einmal die Vorgaben des einfachen Schallschutzes der DIN 4109 eingehalten. Von einem offensichtlichen Mangel könne nicht gesprochen werden. Die Subsidiaritätsklausel (§ 4 Abs. 8 des Vertrages) benachteilige die Erwerber unangemessen. Hierbei handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG. § 634 Abs. 1 S. 3 letzter Halbsatz BGB a.F. schließe einen Mangelbeseitigungsanspruch nicht aus, weil der Kläger von Anfang an nicht berechtigt gewesen sei, Minderung zu verlangen. Der Kläger sei nicht verpflichtet, während eines anhängigen Rechtsstreites vor Abschluss der Beweisaufnahme eine Nachbesserung zuzulassen.
Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, in der sie, ihren erstinstanzlichen Vortrag ergänzend und vertiefend, geltend macht, wegen der Änderungen der §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 4, 7 und 9 Abs. 1 des Bauträgervertrages im Beurkundungstermin lägen Individualvereinbarungen vor. Geräusche aus der im 1. Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 6 seien sofort vom Klägern wahrnehmbar gewesen. Sie sei nach wie vor zur Mangelbeseitigung bereit, der Kläger habe entsprechende Arbeiten des Fliesenlegers nicht zugelassen. Ein Überwechseln auf Nachbesserungsansprüche sei dem Kläger verwehrt. Ein erhöhter Trittschallschutz entsprechend dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 sei nicht vereinbart worden. Auf der Basis der Baubeschreibung lasse sich das zu erzielende Trittschalldämm-Maß nicht verlässlich bestimmen.
Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil und hebt hervor, der Rohbauunternehmer, der Sanitärinstallateur, der Fliesenleger und das planende Architekturbüro seien ergebnislos zur Nachbesserung aufgefordert worden. Zur Zeit der Abnahme habe die Bauausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprochen, hinter denen die DIN 4109 zurückbleibe. Insoweit sei vielmehr zurückzugreifen auf die II. Schallschutzstufe des Entwurfes der DIN 4109-10 (Juni 2000). Die darin enthaltenen Norm-Trittschallwerte seien nicht eingehalten. Bis zur Klärung der Frage, welches Maß an Trittschalldämmung geschuldet sei, könne die von der Beklagten vorgeschlagene Nachbesserung abgelehnt werden.
In der Sitzung vom 16.04.2007 hat der Kläger eine Erklärung seiner Eltern vorgelegt, mit der Gewährleistungsansprüche aus dem Vertrag vom 11.07.2000 an ihn abgetreten werden.
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