Sommerhitze in der Mietwohnung: Wann Mieter die Miete kürzen dürfen

Erreicht die Innentemperatur einer Wohnung infolge unzureichenden sommerlichen Wärmeschutzes ein Ausmaß, das die Wohlbefindlichkeitsschwelle von 25-26 Grad Celsius deutlich übersteigt, liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor, der zur Minderung der Miete um bis zu 20% für die betroffenen Sommermonate berechtigt. Der Vermieter ist zudem zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet, sofern die hierfür erforderlichen Kosten den Wert einer Jahresmiete nicht überschreiten.

Wärmeschutz als Mietmangel - welche Maßstäbe gelten?

Ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB liegt vor, wenn die Erwärmung einer Wohnung durch Sonneneinstrahlung und Umgebungstemperatur ein Ausmaß erreicht, durch das die Eignung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt wird. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Erwärmung nach allgemein anerkannten medizinischen Erkenntnissen zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung oder Gesundheitsgefahr führen kann. Zur Bestimmung des einzuhaltenden Mindeststandards können ergänzend die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zum Wärmeschutz herangezogen werden, da diese Bauauflagen ihrerseits dem Gesundheitsschutz dienen.

Fehlt eine besondere vertragliche Vereinbarung der Parteien zum Wärmeschutzstandard, kann der Mieter daher grundsätzlich erwarten, dass die dem Stand der Technik entsprechenden baurechtlichen Bestimmungen zum Zeitpunkt der Errichtung eingehalten werden. Dabei ist im Einzelfall zu prüfen, ob nicht im Hinblick auf neuere, nach aktuellem Stand bekannte konkrete Gesundheitsgefahren auf die Einhaltung jeweils aktueller Standards abzustellen ist (vgl. BVerfG, 04.08.1998 - Az: 1 BvR 1711/94). Die Wohlbefinklichkeitsschwelle, ab der eine gesundheitlich relevante Beeinträchtigung in Betracht kommt, ist nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25 bis 26 Grad Celsius anzusiedeln.

Ein Mieter einer Dachgeschoss- bzw. Endetagenwohnung muss zwar ein höheres Maß an sommerlicher Aufheizung hinnehmen als der Mieter einer anderen Geschosswohnung - auch hier sind dieser Hinnahmepflicht jedoch Grenzen gesetzt.

Vorliegend war die betroffene Wohnung im obersten Geschoss eines Neubaus nach Süden ausgerichtet, sodass von vornherein mit einer entsprechenden Erwärmung in den Sommermonaten zu rechnen war. Gleichwohl wurde festgestellt, dass die tatsächliche Bauausführung von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Berechnungen abwich: Die im Wärmeschutznachweis berücksichtigten außenliegenden Jalousien fehlten, und die als Sonnenschutz vorgesehenen Vordächer wiesen keinen ausreichenden Abdeckwinkel auf. Der nach der Wärmeschutzverordnung maßgebliche Soll-Wert für das Produkt aus Gesamtenergiedurchlassgrad, Fensterflächenanteil und Abminderungsfaktor wurde dadurch für die Südfassade nahezu doppelt überschritten.

Wann ist die Minderung trotz erkennbarer Lage ausgeschlossen?

Nach § 536b BGB ist der Minderungsanspruch ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss bekannt war oder er ihn infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat. Die bloße Tatsache, dass eine Wohnung großflächige Fenster nach Süden aufweist, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, ein durchschnittlicher Mieter habe das Fehlen eines ausreichenden sommerlichen Wärmeschutzes erkennen können oder müssen. Wird der Mietvertrag in den Wintermonaten geschlossen, fehlt es regelmäßig an der für einen Laien erforderlichen Erkennbarkeit eines unzureichenden Wärmeschutzes.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.