Wer Handwerkertermine blockiert, verliert sein Minderungsrecht

Wer als Mieter Handwerkertermine zur Mängelbeseitigung ohne nachvollziehbaren Grund wiederholt verschiebt oder verweigert, verliert für den Zeitraum der Vereitelung das Recht zur Mietminderung. Daneben setzt eine wirksame Mietminderung grundsätzlich eine ordnungsgemäße Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus - ohne diese Anzeige beginnt der Minderungszeitraum nicht zu laufen. Nur hinreichend substantiiert vorgetragene und angezeigte Mängel können eine Minderung begründen.

Verlust des Minderungsrechts bei Vereitelung der Mängelbeseitigung

Das Recht zur Mietminderung entfällt, wenn der Mieter die Beseitigung eines Mangels schuldhaft verhindert. Werden Handwerkertermine wiederholt ohne nachvollziehbaren Grund abgesagt - etwa unter Verweis auf Prüfungsphasen von Familienangehörigen, bevorstehende Feiertage oder persönliche Ereignisse wie den Tod eines Haustieres - und werden auch keine zeitnahen Alternativtermine vereinbart, ist das Minderungsrecht für den gesamten Zeitraum der Vereitelung und der daraus resultierenden Verzögerung der Mängelbeseitigung ausgeschlossen. Ein einfaches Bestreiten der Mieterseite reicht gegenüber substantiiertem Klägervortrag, der durch Schreiben der beauftragten Handwerksbetriebe belegt ist, nicht aus; der Vortrag gilt dann als zugestanden.

Mängelanzeige als Voraussetzung des Minderungsrechts

Eine Mietminderung kommt grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt der ordnungsgemäßen Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter in Betracht. Für Mängel, die dem Vermieter nicht rechtzeitig mitgeteilt wurden, besteht nach § 536c Abs. 2 BGB keine Minderungsmöglichkeit für zurückliegende Zeiträume, da der Vermieter vor der Anzeige keine Gelegenheit zur Abhilfe hatte.

Vorliegend wurde etwa ein Abflussdefekt mit Geruchsbelästigung erst kurz vor Ende September gerügt, weshalb eine Minderung hierauf gestützt nur für den folgenden Monat (Oktober) anerkannt werden konnte.

Substantiierungspflicht des Mieters

Nicht jede behauptete Beeinträchtigung begründet ein Minderungsrecht. Erforderlich ist ein hinreichend substantiierter Vortrag, aus dem sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt ist. Allgemeine oder pauschale Beschreibungen - etwa der Gartenzustand sei „katastrophal“ oder Holzfenster seien „morsch“ - genügen diesen Anforderungen nicht, wenn weder Ausmaß noch konkrete Auswirkungen der behaupteten Mängel dargelegt werden. Gleiches gilt für behauptete Heizungsgeräusche, zu denen im Verhandlungstermin kein weiterer Vortrag erfolgte. Mängel, die erstmals im gerichtlichen Schriftsatz erwähnt werden, ohne zuvor gegenüber dem Vermieter angezeigt worden zu sein, können ebenfalls nicht als Minderungsgrundlage dienen.

Kein Mangel bei fehlenden, aber nicht vereinbarten Ausstattungsmerkmalen

Das Fehlen einer Ausstattung - vorliegend eines Vordaches über der Terrassentür - stellt keinen Mietmangel dar, wenn keine konkrete vertragliche Vereinbarung über das Vorhandensein dieser Ausstattung getroffen wurde. Ein Mangel setzt eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit oder der gewöhnlichen Tauglichkeit der Mietsache voraus; nicht vereinbarte Zusatzausstattungen fallen nicht hierunter.

Bemessung der Minderungsquote

Anerkannte Mängel berechtigen nur in dem Umfang zur Minderung, der ihrer tatsächlichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit entspricht. Bei Feuchtigkeit und Schimmelbefall im Souterrain - einem Bereich mit ohnehin erhöhter Luftfeuchtigkeit und erschwerter Abtrocknung - wurde eine Minderungsquote von 8 % als angemessen erachtet. Für die undichte Terrassentür wurden 3 % angesetzt, ebenso für den Abflussdefekt mit Geruchsbelästigung. Mehrere gleichzeitig vorliegende Mängel können kumulativ berücksichtigt werden; vorliegend ergaben sich so Gesamtminderungsquoten von 3 % (Juni 2004), 11 % (Juli bis September 2004) und 14 % (Oktober 2004).

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