Wärmebrücken am Fenster: Baumangel verpflichtet Vermieter zur Schimmelbeseitigung

Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Fensterlaibungen und Fensterbänken können einen vom Vermieter zu verantwortenden Baumangel darstellen, der zur Mangelbeseitigung verpflichtet und zu einer Mietminderung berechtigt. Schimmel an sonstigen Wand- und Deckenflächen ist dagegen dem Verantwortungsbereich des Mieters zuzuordnen, wenn sich durch Sachverständigengutachten belegen lässt, dass die Wohnung bei zumutbarem Lüftungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann.

Mangelbeseitigungsanspruch und Darlegungs- und Beweislast bei Schimmel in der Mietwohnung

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Schimmel- und Feuchtigkeitsbefall begründet grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB, da er die Gesundheit der Bewohner sowie deren Eigentum gefährdet und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Der Mangelbeseitigungsanspruch umfasst dabei nicht nur die Beseitigung der sichtbaren Mangelsymptome, sondern auch die Beseitigung der Mangelursachen.

Beweislastverteilung nach der Gefahrkreistheorie

Für die Frage, ob der Vermieter oder der Mieter den Schimmelbefall zu vertreten hat, gilt eine abgestufte Beweislastverteilung nach Verantwortungsbereichen. Danach obliegt es zunächst der Vermieterseite nachzuweisen, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist - also dass aus technisch-handwerklicher Sicht ausgeschlossen werden kann, dass der Schimmel auf Mängeln der Bausubstanz beruht, und dass die Wohnung durch zumutbares Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann. Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass kein vertragswidriges Nutzungsverhalten vorlag.

Baumangel im Fensterbereich: Wärmebrücken als Mangelursache

Baulich bedingte Wärmebrücken im Bereich von Fenstern, insbesondere an Fensterlaibungen und Fensterbänken, können die Oberflächentemperatur so weit absenken, dass es zwangsläufig zur Kondensatbildung und in der Folge zu Schimmel kommt - unabhängig vom Lüftungsverhalten der Bewohner und unabhängig vom Zeitpunkt des Fenstereinbaus. Lässt sich dies durch ein Sachverständigengutachten belegen, hat der Vermieter diese Schäden sowie deren Ursachen fachgerecht und nachhaltig zu beseitigen. Der Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters ist in diesem Umfang nicht durch ein etwaiges Mitverschulden ausgeschlossen.

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