40 Grad in der Mietwohnung: Welche Rechte Mieter bei Überhitzung haben

Übersteigt die Temperatur in einer Mietwohnung durch unzureichende Kühlung oder Lüftung an heißen Tagen die Außentemperatur erheblich und lassen sich zudem die Fenster nicht öffnen, liegt ein erheblicher Mietmangel vor, der eine Minderung der Miete von mindestens 30 % rechtfertigt.

Welche Anforderungen stellt der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung an die Raumtemperatur?

Zum Mindeststandard einer Mietwohnung gehört grundsätzlich, dass in ihr angemessene Temperaturen erreicht werden können (vgl. Eisenschmid, Schmidt-Futterer § 536, Rz. 23). Wird die Außentemperatur durch eine unzureichende Kühlung oder durch fehlende Lüftungsmöglichkeiten in der Wohnung erheblich überschritten, kann dies einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB begründen, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich einschränkt. Dabei ist nicht entscheidend, ob ein vorhandener Kühlungsmechanismus fehlerhaft funktioniert oder ob er bei korrekter Funktionsweise von vornherein unzureichend ausgelegt ist - in beiden Fällen liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächlich erreichten Temperaturen die Wohnnutzung erheblich beeinträchtigen. Insbesondere bei hochpreisigem und mit „Smart Home“-Technik ausgestattetem Wohnraum darf der Mieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung erwarten, dass die Wohnung technisch so ausgestattet ist, dass keine erhebliche Überschreitung der Außentemperatur eintritt.

Die Beeinträchtigung wirkt sich sowohl auf die Nutzung der Wohnung am Tag als auch auf den Nachtschlaf aus und kann je nach Ausmaß die zeitweilige Unbewohnbarkeit der Wohnung nahelegen. Kann der Mieter die Hitzeentwicklung mangels funktionsfähiger Fensteröffnungsmechanismen oder aufgrund automatischer, etwa windabhängiger Schließsysteme nicht durch eigenes Lüften kompensieren, verstärkt dies die Erheblichkeit der Beeinträchtigung zusätzlich, da dem Mieter keine zumutbare Selbsthilfemöglichkeit zur Verfügung steht.

In welcher Höhe kann die Miete bei Überhitzung gemindert werden?

Die durch extreme Hitze bei gleichzeitig eingeschränkter Lüftungsmöglichkeit verursachte Gebrauchsbeeinträchtigung kann eine Minderung der Miete gemäß § 536 BGB in erheblichem Umfang rechtfertigen; im vorliegend zu entscheidenden Fall wurde eine Minderungsquote von mindestens 30 % als gerechtfertigt angesehen, die an besonders betroffenen Tagen auch überschritten werden kann. Zur Einordnung der Erheblichkeit einer hitzebedingten Beeinträchtigung kann auf die Rechtsprechung zu gewerblich genutzten Räumen zurückgegriffen werden: Bereits die Überhitzung eines Ladenlokals stellt einen Mietmangel dar (vgl. OLG Düsseldorf, 04.06.1998 - Az: 24 U 194/96), ebenso übermäßige Hitze in Arbeitsräumen (OLG Rostock, 29.12.2000 - Az: 3 U 83/98). Erst recht muss dies für Wohnräume gelten, in denen sich der Mieter dauerhaft und auch zur Nachtruhe aufhält.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.