Unzureichende Beheizbarkeit eines mitvermieteten Nebenraumes: Mietminderung gerechtfertigt?

Eine Mietminderung oder ein Anspruch auf Anpassung der Heizleistung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht gegeben, wenn ein Mieter nachträglich einen Raum zu Wohnzwecken nutzt, der vertraglich nicht als Wohnraum vereinbart wurde. Maßgeblich für die Beurteilung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache ist die Nutzung, die sich aus dem Mietvertrag und der ursprünglichen Zweckbestimmung des Raumes ergibt.

Ein Raum, der in den vertraglichen Unterlagen als Waschküche oder Nebenraum bezeichnet ist und nicht baulich als Wohnraum oder Badezimmer ausgestaltet wurde, unterliegt nicht den Anforderungen an eine sogenannte Behaglichkeitstemperatur von 20 bis 22 °C. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Raum nicht unmittelbar mit der Wohnung verbunden ist, sondern nur über ein Treppenhaus zugänglich ist. Die bloße Existenz von sanitären Einrichtungen wie einer Dusche oder einem WC begründet nicht automatisch den Anspruch, den Raum als Badezimmer mit entsprechendem Heizstandard zu nutzen.

Ein Anspruch auf eine höhere Heizleistung besteht auch dann nicht, wenn ein zuvor vorhandener Heizkörper eine höhere Temperatur ermöglicht haben sollte. Der Mieter trägt in einem solchen Fall die Darlegungslast für den ursprünglich vertraglich geschuldeten Zustand, insbesondere wenn der Standard der Heizleistung bei Vertragsschluss nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Eine pauschale Behauptung, dass ein früherer Heizkörper leistungsfähiger war, reicht nicht aus, um einen Mangel zu begründen.

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