Der
Provisionsanspruch des
Maklers entsteht gemäß § 652 Abs. 1 BGB durch das Zustandekommen des Hauptvertrags infolge der Maklertätigkeit. Maßgeblich ist ausschließlich der wirksame Vertragsabschluss, nicht dessen spätere Durchführung oder Erfüllung. Die Identität zwischen dem gewünschten und dem abgeschlossenen Vertrag bleibt gewahrt, auch wenn dem Verkäufer das Eigentum an der verkauften Sache noch nicht zusteht. Ein Makler kann dem Kaufinteressenten einen Verkäufer benennen, der das Kaufobjekt erst noch erwerben muss, aber hierzu und zur Weiterveräußerung bereit ist (vgl. BGH, 27.09.1990 - Az: III ZR 57/89; BGH, 12.10.2000 - Az: III ZR 139/99).
Ein unter einer aufschiebenden Bedingung im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB geschlossener
Maklervertrag ist von einem unbedingten Maklervertrag mit nachträglichem Rücktrittsrecht des Auftraggebers vom Hauptvertrag zu unterscheiden. Wurde die Maklerprovision unbedingt vereinbart, kann der Provisionsanspruch nicht mit der Begründung verneint werden, der Hauptvertrag sei bedingt geschlossen worden. Eine aufschiebende Bedingung liegt nur vor, wenn die Wirksamkeit des Vertragsschlusses selbst vom Eintritt eines künftigen ungewissen Ereignisses abhängig gemacht wird.
Ein Rücktrittsrecht, das als Sanktion für die Nichterfüllung vertraglicher Pflichten durch den Vertragspartner ausgestaltet ist, entspricht dem gesetzlichen Rücktrittsrecht bei nachträglichem Unvermögen oder Verzug. Die Ausübung eines solchen Rücktrittsrechts steht nicht im freien Belieben des Berechtigten, sondern setzt konkrete Pflichtverletzungen voraus. Vorliegend war das Rücktrittsrecht daran geknüpft, dass die Verkäuferin bis zum 31.12.2001 nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen sein würde - mithin an eine konkrete Leistungspflichtverletzung. Ein zeitlich befristetes, aber an keinerlei sonstige Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht wird dagegen ähnlich einer aufschiebenden Bedingung behandelt, da erst nach Ablauf der Frist eine echte vertragliche Bindung entsteht (vgl. BGH, 28.03.1991 - Az: III ZR 49/90; BGH, 29.05.1997 - Az: III ZR 161/96; BGH, 05.07.2000 - Az: XII ZR 159/98).
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