Schimmel, Nässe, 100% Mietminderung: Wann Mieter gar keine Miete mehr zahlen müssen

Führen dauerhafte Durchfeuchtung und großflächiger Schimmelpilzbefall einer Wohnung dazu, dass kein Wohnwert mehr erkennbar ist, ist die Miete um 100 % gemindert. Das Ausmaß der Wohnwertbeeinträchtigung ist dabei objektiv zu bestimmen - nicht danach, ob der Mieter die widrigen Umstände tatsächlich hingenommen hat.

Mietminderung auf null: Voraussetzungen und objektiver Maßstab

Weist eine Mietwohnung großflächige Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf, die weite Teile der Decken-, Wand- und Fußbodenflächen erfassen, kann dies zur völligen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit im Sinne des § 536 BGB führen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Durchfeuchtung nicht auf einem einmaligen Ereignis beruht, sondern Decken, Wände und Fußböden ständig - bei jedem Regen - erneuten Wassereintritten ausgesetzt sind. In einem solchen Fall ist eine Mietminderung von 100 % gerechtfertigt, da nicht erkannt werden kann, dass die Wohnung noch einen Wohnwert aufweist. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Feuchtigkeitsschäden und deren Folgen zur völligen Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit führen und damit eine Minderung bis zu 100 % rechtfertigen können (vgl. LG Berlin, 20.01.2009 - Az: 65 S 345/07; LG Berlin, 19.12.1988 - Az: 61 S 211/87; AG Charlottenburg, 09.07.2007 - Az: 203 C 607/06).

Schimmel birgt erhebliche, teils unsichtbare Gesundheitsgefahren für die Bewohner. Darüber hinaus führt eine anhaltende Durchfeuchtung erfahrungsgemäß zu einem muffigen Geruch und beeinträchtigt die Eignung der Wohnung zur Aufbewahrung von Hausrat, da dieser durch die Feuchtigkeit beschädigt werden kann. Verbleibt lediglich ein einziger Raum frei von Schimmel und Feuchtigkeit, schließt dies die vollständige Minderung nicht aus, wenn dieser Raum tatsächlich nicht nutzbar ist - etwa weil er mit dem Hausrat der übrigen, unnutzbaren Räume vollgestellt ist.

Objektiver Beurteilungsmaßstab - kein Abstellen auf individuelles Verhalten des Mieters

Ob ein Mietmangel vorliegt und in welchem Ausmaß dieser die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt, ist nach einem objektiven Maßstab zu beurteilen. Es kommt nicht darauf an, wie ein einzelner Mieter auf die widrigen Wohnverhältnisse reagiert oder ob er diese tatsächlich über einen längeren Zeitraum hingenommen hat. Der Umstand, dass ein Mieter trotz bestehender Mängel in der Wohnung verbleibt oder in diese zurückkehrt, begründet weder eine Einschränkung des Minderungsrechts noch lässt er auf eine geringere Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit schließen.

Rückforderung unter Vorbehalt gezahlter Mieten

Zahlt der Mieter die Miete unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung, steht § 814 BGB einem Rückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht entgegen. Die unter Vorbehalt gezahlten Beträge können in dem Umfang zurückgefordert werden, in dem die Miete infolge der Minderung nicht geschuldet war.

Aufrechnung und Bedingungseintritt

Haben die Parteien vereinbart, dass die Miete für eine Ersatzwohnung erst „ab Umzug“ geschuldet sein soll, entsteht die Mietzahlungspflicht frühestens mit dem tatsächlichen Einzug. Auf die Frage, ob der Mieter früher hätte einziehen können, kommt es nach dem Wortlaut einer solchen Vereinbarung nicht an. Eine treuwidrige Verhinderung des Bedingungseintritts gem. § 162 Abs. 1 BGB liegt nicht bereits darin, dass sich der Umzug aus beruflichen oder terminlichen Gründen verzögert, solange nicht feststellbar ist, dass die Verzögerung lediglich vorgeschoben war.

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