Wer im Mietvertrag steht, muss auch gekündigt werden

Bei mehreren Mietern muss die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden; eine nur gegenüber einem Mieter ausgesprochene Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht. Wer im Mietvertrag als Mieter unterschrieben hat, ist Vertragspartei - unabhängig davon, ob er die Wohnung tatsächlich genutzt hat.

Wer ist Mieter - kommt es auf die tatsächliche Nutzung an?

Die Auslegung eines Mietvertrages nach §§ 133, 157 BGB richtet sich nach Wortlaut und erkennbarer Interessenlage der Vertragsparteien. Wird eine Person sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftenzeile ausdrücklich als Mieter bezeichnet, spricht dies eindeutig für deren vertragliche Einbeziehung als Mitmieter. Für die rechtliche Einordnung als Mieter kommt es dabei nicht darauf an, ob die betreffende Person beabsichtigte, die Wohnung selbst zu nutzen, oder sie tatsächlich genutzt hat. Maßgeblich ist allein die vertragliche Vereinbarung; die sachenrechtliche Beziehung zur Mietsache - etwa Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte - ist für die Mieterstellung unerheblich.

Vorliegend war der Vater der Beklagten sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftenzeile des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, obwohl er die Wohnung nie selbst bewohnt hatte. Die Aufnahme als Mieter diente ersichtlich dem wirtschaftlichen Interesse der Vermieterseite, mit ihm einen weiteren, solventen Mietzinsschuldner zu erhalten. Dieses Sicherungsinteresse wird durch eine Stellung als Mieter besser erreicht als durch eine bloße Bürgenstellung, sodass auch der wirtschaftliche Hintergrund für eine Einordnung als Mitmieter sprach.

Muss die Kündigung gegenüber allen Mietern erklärt werden?

Sind auf Mieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, kann die Kündigung nach ständiger Rechtsprechung nur wirksam gegenüber sämtlichen Vertragspartnern erklärt werden (vgl. BGH, 16.03.2005 - Az: VIII ZR 14/04). Wird die Kündigung nur gegenüber einem von mehreren Mietern ausgesprochen, bleibt das Mietverhältnis mit allen Mietern bestehen; die Kündigungserklärung entfaltet keine beendende Wirkung.

Von diesem Grundsatz kann nur ausnahmsweise abgewichen werden, wenn sich die Berufung auf die fehlende Kündigung gegenüber einem der Mieter als treuwidrig darstellt. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn ein Mieter an einer Vertragsänderung zur Entlassung des anderen Mieters aus dem Mietverhältnis nicht mitwirkt, ohne dass hierfür schutzwürdige Belange bestehen (vgl. BGH, 19.09.2018 - Az: VIII ZR 261/17). Ein solcher Ausnahmefall setzt besondere Umstände voraus, die über das bloße Bestehen einer formalen Mitmieterstellung hinausgehen.

Ein Ausnahmefall ist insbesondere dann nicht gegeben, wenn der als Mitmieter aufgenommene Vertragspartner im Mietvertrag ausdrücklich und mit zutreffender Adresse benannt ist, sodass eine Kündigung ihm gegenüber ohne Weiteres möglich gewesen wäre. Auch der Umstand, dass ein Mieter lediglich zu Sicherungszwecken - hier zur Absicherung der Solvenz des Mietverhältnisses - in den Vertrag aufgenommen wurde, begründet für sich genommen keinen Rechtsmissbrauch, wenn sich die Sicherungsfunktion allein im Interesse der Vermieterseite auswirkt. Bestehen zudem keine Anhaltspunkte dafür, dass während der Mietzeit von einer der Vertragsparteien Schritte zur Entlassung des Mitmieters aus dem Mietverhältnis unternommen wurden, fehlt es an einem Ansatzpunkt für eine treuwidrige Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber diesem Mieter.

Rechtsfolge der fehlenden Kündigung gegenüber einem Mitmieter

Liegt kein Ausnahmefall nach Treu und Glauben vor, bleibt es bei dem Erfordernis, dass die Kündigung gegenüber sämtlichen Mietvertragsparteien erklärt werden muss. Wurde die Kündigung nur gegenüber einem von mehreren Mietern ausgesprochen, ist sie insgesamt unwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht. Ein hierauf gestützter Räumungsanspruch nach §§ 546, 985 BGB besteht in diesem Fall nicht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.