Bürgschaft im Mietrecht

Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen
Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gemäß § 765 BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt damit ein Dritter die Haftung für die Mietschulden des Mieters und ggf. für Ersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erteilt wurde, also wenn das Schriftstück vom Bürgen unterzeichnet und dieses dem Erklärungsempfänger - bei einer Mietbürgschaft dem Vermieter - übergeben wurde.

Welche Arten der Bürgschaft gibt es?

Zu unterscheiden ist zwischen einer Ausfallbürgschaft – das ist der gesetzliche Regelfall - und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft, die gesondert vereinbart werden muss.

Bei der Ausfallbürgschaft haftet der Bürge nur zweitrangig („subsidiär“), der Gläubiger muss sich daher erst an den Hauptschuldner halten (bei der Mietbürgschaft an den Mieter), bevor er nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner an den Bürgen herantreten kann.

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft hingegen kann der Gläubiger ohne weiteres gegen den Bürgen vorgehen; er muss hier nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung beim Hauptschuldner einzutreiben.

Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten und die Kosten der Zwangsvollstreckung).

Tritt der Bürgschaftsfall ein, d.h. bezahlt der Mieter eine fällige Forderung des Vermieters nicht und bleibt - bei der Ausfallbürgschaft - auch eine Zwangsvollstreckung erfolglos, muss der Bürge für die Schulden des Mieters einstehen. Auf den Grund der Nichtzahlung des Mieters kommt es dabei nicht an.

Der Bürge hat dann zwar seinerseits einen Regressanspruch gegen den Mieter - ob dieser allerdings durchgesetzt werden kann, hängt letztlich davon ab, wie solvent der Mieter ist.

Ist eine Mietbürgschaft begrenzt oder unbegrenzt?

Grundsätzlich sehen Mietverträge die Leistung einer Mietkaution vor, welche als Sicherheitsleistung für den Vermieter erbracht wird und bis zu drei Nettokaltmieten betragen darf.

Diese Obergrenze - drei Nettokaltmieten - gilt grundsätzlich auch dann, wenn eine Bürgschaft gefordert wird. Diese darf für sich oder in Kombination mit der Kaution ebenfalls den Betrag von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten, sonst liegt aus juristischer Sicht ein Fall der sog. „Übersicherung" vor. Eine solche wäre unwirksam. Dieser Grundsatz ergibt sich aus § 551 I BGB.

Soweit bereits eine Kaution i.H.v. drei Monatsmieten gestellt wurde/wird, bedarf es daher im Grunde aus juristischer Sicht keiner weiteren Sicherheit. Daher wird der Vermieter auch keine solche Sicherheit anfordern können - sollte er dennoch „fordern“ wäre eine Übersicherung gegeben wenn bereits die vollständige Kaution geleistet wäre - hier gilt also dann die Grenze des § 551 BGB (drei Nettomieten).

Eine Klausel im Mietvertrag, die eine höhere Kaution oder aber auch die unbeschränkte Haftung des Bürgen zur Bedingung für das Mietverhältnis stellt, ist nach geltender Rechtsprechung nichtig (BGH, 30.06.2004 – Az: VIII ZR 243/03).

Freiwillige Bürgschaft im Mietrecht

Vorsicht ist bei einer sogenannten „freiwilligen Bürgschaft“ geboten.