Nach
§ 546a BGB schuldet der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses für die fortgesetzte Nutzung der Wohnung eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Diese Nutzungsentschädigung kann grundsätzlich gemindert sein, wenn die Mietsache erhebliche
Mängel aufweist, die ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen. Allerdings trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen solcher Mängel.
Die bloße Behauptung von Mängeln genügt damit nicht. Bestreitet der Vermieter die geltend gemachten Mängel, muss der Mieter deren Vorhandensein und Erheblichkeit nachweisen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, mit welchen Beweismitteln die behaupteten Mängel belegt werden können. Nicht jedes Beweismittel ist für jeden Mangel geeignet.
Bei technischen Fragen zur Funktionstüchtigkeit von Gebäudebestandteilen ist in der Regel ein Sachverständigenbeweis erforderlich. Dies gilt insbesondere für die Beurteilung der Heizleistung. Ob eine Heizungsanlage ordnungsgemäß funktioniert und ob die erreichten Raumtemperaturen den
mietvertraglichen Anforderungen entsprechen, kann nur durch einen Sachverständigen beurteilt werden. Diese Frage betrifft nicht die bloße Wahrnehmung von Tatsachen, sondern deren fachkundige Bewertung anhand technischer Standards und bauphysikalischer Gegebenheiten.
Ein Zeugenbeweis scheidet insoweit aus, da Zeugen lediglich sinnlich wahrgenommene Tatsachen bekunden können, nicht aber fachliche Beurteilungen vornehmen dürfen. Selbst wenn Zeugen subjektiv empfundene Kälte in der Wohnung bestätigen könnten, wäre damit nicht bewiesen, dass die Heizanlage technisch mangelhaft ist oder die vertraglich geschuldete Heizleistung nicht erbringt. Zudem könnte nur eine Person, die sich dauerhaft in der Wohnung aufhält, zuverlässige Angaben über die maximal erreichten Temperaturen machen.
Auch die Beurteilung der
Dichtigkeit von Fenstern ist eine Frage, die nur durch sachverständige Begutachtung geklärt werden kann. Es geht dabei nicht um die subjektive Wahrnehmung von Zugluft, sondern um die objektive Feststellung, ob die Fenster den anerkannten Regeln der Technik entsprechen und ihre Funktion ordnungsgemäß erfüllen.
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