Schimmelgefahr ergibt sich in einer Vielzahl von Fällen insbesondere durch den Einbau moderner – besser isolierender – Fenster in einen Altbau. Hierdurch verändern sich die Raumklimabedingungen zwangsläufig. Auf hierdurch entstehende Schimmelgefahren hat grundsätzlich der Vermieter zu reagieren, etwa durch weitere gezielte Dämmmaßnahmen oder durch Hinweis an den Mieter bei Vertragsschluss auf ein erforderliches gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten. Sofern der Vermieter solche Maßnahmen unterlässt, liegt im Auftreten von Schimmel ein
Mangel i.S.v. §§
535,
536 BGB, ungeachtet der Einhaltung von DIN-Normen.
Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Heizverhalten mit dem Ergebnis von ca. 17 – 20 Grad Celsius Raumlufttemperatur und von einem geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen.
Ein darüber hinausgehend geschuldetes Heiz- und Lüftungsverhalten kann sich lediglich aus Besonderheiten der Nutzung ergeben, die den Mietern zuzurechnen wäre, wie etwa Wäschetrocknung in der Wohnung, wodurch eine Zusatzlüftung nach dem Trocknen erforderlich wäre.
Sofern durch die baulichen Veränderungen ein darüber hinausgehendes Heiz- und Lüftungsverhalten erforderlich ist, um die Schimmelentstehung zu vermeiden, liegt dies allein in der Sphäre und im Risikobereich des Vermieters, so dass ein Mangel vorliegt. Ein einseitiger Hinweis des Vermieters nach Vertragsschluss genügt dabei auch bei baulichen Veränderungen nach Vertragsschluss entgegen einer durchaus verbreiteten Ansicht nicht ohne Weiteres aus, da dem Mieter das notwendige gesteigerte Heiz- oder Lüftungsverhalten auch zumutbar sein muss, was z.B. nicht der Fall ist bei einem allein lebenden, ganztägig berufstätigen Mieter, dem eine drei- bis viermal tägliche Lüftung zugemutet werden soll.
Selbst in Fällen, wo der Sachverständige aus handwerklich-technischer Sicht zu dem Ergebnis kommt, dass sowohl eine bauseits bedingte Schimmelentstehung als auch eine auf vertragswidriges Heizungs- oder Lüftungsverhalten zurückzuführende Schimmelentstehung zu bejahen ist, liegt zum einen ein Mangel i.S.v. § 536 BGB vor, und zum anderen hat dies weder rechtliche Relevanz für das Bestehen oder die Höhe des Minderungsrechts noch für das Bestehen des Mangelbeseitigungsanspruchs, da hierfür allein entscheidend ist, dass ein bestimmter, erheblicher Mangel vorliegt, der (auch) aus der Sphäre des Vermieters stammt.
Da in der Regel auch nicht abgrenzbar sein wird und nicht der Schätzung gemäß § 287 ZPO zugänglich sein wird, in welchem Maße das etwaige vertragswidrige Verhalten des Mieters den Mangel mitverursacht hat, wird in der Regel eine Kürzung der Minderung nicht gemäß §§ 280, 249 BGB angezeigt sein.
Zudem sind die Fälle, in denen ein Sachverständiger zu dem Ergebnis kommt, dass eine doppelte Ursache vorläge, in der Regel auf eine unsorgfältige Gutachtenerstattung bzw. nicht hinreichende Anleitung des Sachverständigen durch das Gericht zurückzuführen, wodurch der Sachverständige das Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters aus (rein) technischer Sicht als Mitursache feststellt, obwohl das zur Vermeidung der Schimmelentstehung (technisch) notwendige Heiz- und Lüftungsverhalten über das vertraglich geschuldete hinaus geht, so dass zwar technisch gesehen eine Mitverursachung, aber rechtlich keine Mitverursachung durch eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters vorliegt – und nur auf letzteres kommt es an. Daher ist es zweckmäßig, dass das Gericht dem Sachverständigen bereits mit dem Beweisbeschluss mitteilt, welches Heiz- und Lüftungsverhalten dieser bei seiner Begutachtung als vertragsgemäß zu unterstellen hat oder aber dass der Sachverständige im Gutachten konkret ausführen soll, welches Heiz- und Lüftungsverhalten die Schimmelentstehung hätte vermeiden können, so dass dann das Gericht entscheiden kann, ob dieses technisch notwendige Maß des Heiz- und Lüftungsverhalten als vom Mieter geschuldet bzw. dessen Unterlassung als schuldhaft anzusehen ist.
