Ungeziefer in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Ein Befall der Mietwohnung mit Schädlingen oder Ungeziefer ist nicht nur unangenehm, sondern wirft auch juristische Fragen auf. Wer ist für die Beseitigung verantwortlich, wer trägt die Kosten und welche Rechte stehen dem Mieter zu? Die konkrete rechtliche Einordnung hängt von vielen Faktoren ab, darunter die Art des Ungeziefers, die Ursache des Befalls und das Verhalten beider Mietvertragsparteien.

Ungezieferbefall ist als Mietmangel anzusehen

Der Befall einer Wohnung mit Ungeziefer – seien es Küchenschaben, Ratten, Mäuse, Bettwanzen oder andere Schädlinge – stellt regelmäßig einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dar. Ein solcher Mangel liegt immer dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Der Mieter darf zu Recht davon ausgehen, dass eine Wohnung, selbst in einem großstädtischen Bereich, ungezieferfrei ist (vgl. AG Bonn, 08.02.1985 - Az: 6 C 277/84).

Die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch kann durch einen Schädlingsbefall erheblich gemindert oder sogar vollständig aufgehoben sein. Selbst eine einzelne Ameisenstraße, die durch die Wohnräume führt, kann bereits einen Mangel begründen. Allerdings ist ein derart geringfügiger Befall in den meisten Fällen nicht so erheblich, dass er eine Mietminderung rechtfertigen würde. Anders verhält es sich bei einem massiven Auftreten von Schädlingen. So wurde beispielsweise ein erheblicher Mottenbefall als Grund für eine Mietminderung von 25 % anerkannt (AG Bremen, 06.12.2001 - Az: 25 C 118/01).

Wer zahlt die Kosten der Beseitigung?

Eine zentrale Frage ist, wer für die Beseitigung des Ungeziefers aufkommen muss. Grundsätzlich obliegt die Instandhaltung der Mietsache und damit auch die Mangelbeseitigung dem Vermieter (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Ist die Ursache für den Schädlingsbefall nicht eindeutig nachvollziehbar, was in der Praxis häufig der Fall ist, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Die Kosten für eine einmalige und notwendige Ungezieferbekämpfung hat er ebenfalls zu tragen (vgl. LG München I, 05.12.2000 - Az: 20 S 19147/00).

Mietvertragliche Klauseln, die dem Mieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden pauschal die Verantwortung für jeglichen Ungezieferbefall auferlegen, sind in der Regel unwirksam. Dies gilt auch für Klauseln, die dem Mieter die Beweislast dafür aufbürden, dass er den Befall nicht zu vertreten habe. So entschied das Amtsgericht Bonn, dass eine Klausel, die den Mieter zur Freihaltung der Wohnung von Ungeziefer auf eigene Kosten verpflichtet, einer Mietminderung nicht entgegensteht, wenn feststeht, dass die Ursache des Befalls nicht in der Wohnung des Mieters zu suchen ist (AG Bonn, 08.02.1985 - Az: 6 C 277/84).

Die Beweislast ist nach Verantwortungsbereichen verteilt. Zunächst muss der Vermieter ausschließen, dass die Ursache aus seinem Verantwortungsbereich stammt, etwa durch bauseitige Mängel. Gelingt ihm dies, muss der Mieter beweisen, dass er den Befall nicht zu vertreten hat. Ein Anscheinsbeweis kann hier eine Rolle spielen. Stellt ein Gutachter beispielsweise fest, dass das Gebäude in einem guten Zustand ist und es sich um einen typischen Vorratsschädling handelt, der wahrscheinlich über Lebensmittel eingeschleppt wurde, so spricht der erste Anschein gegen eine bauseitige Ursache. Dann obliegt es dem Mieter, sich zu entlasten (LG Hamburg, 04.07.2000 - Az: 307 S 17/00).

Wenn der Befall zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört

Eine wichtige Ausnahme von der Verantwortlichkeit des Mieters ergibt sich aus § 538 BGB. Das Minderungsrecht des Mieters ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn der Ungezieferbefall zwar auf sein Verhalten zurückzuführen ist, dieses Verhalten aber als vertragsgemäßer Gebrauch erlaubt ist (vgl. AG Stuttgart, 30.03.2021 - Az: 35 C 5509/19). Dies ist insbesondere bei Bettwanzen relevant. Denn Bettwanzen gelangen am häufigsten passiv durch das Einbringen von Gepäck, Taschen oder gebrauchten Gegenständen in eine Wohnung. Dieses alltägliche Verhalten stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, zumal es keine zumutbaren Präventionsmaßnahmen gibt, die ein Mieter ergreifen könnte (vgl. AG Stuttgart, 30.03.2021 - Az: 35 C 5509/19). Ebenso gehört der Besuch eines pflegebedürftigen Nachbarn zum normalen Mietgebrauch und kann dem Mieter nicht als Verschulden angelastet werden, selbst wenn hierdurch Bettwanzen eingeschleppt werden (vgl. AG Frankfurt/Main, 21.06.2021 - Az: 33 C 1888/21 (93)).

Ansprüche des Mieters: Von Minderung bis Schadensersatz

Stellt der Mieter einen Schädlingsbefall fest, muss er dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen (Mängelanzeige). Daraufhin kann er die bei Mängeln üblichen Ansprüche geltend machen.

Mietminderung: Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel besteht (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Minderung dient als Ausgleich für die eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung und soll das Gleichgewicht zwischen Leistung (mangelfreie Wohnung) und Gegenleistung (Mietzahlung) wiederherstellen. Ein Verschulden des Vermieters ist für das Minderungsrecht unerheblich (vgl. AG Stuttgart, 30.03.2021 - Az: 35 C 5509/19).

Die Höhe der Mietminderung hängt stets vom Einzelfall und dem Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über richterliche Entscheidungen:

Ersatzvornahme: Kommt der Vermieter seiner Beseitigungspflicht trotz Mahnung nicht nach, kann der Mieter den Mangel gemäß § 536a Abs. 2 BGB selbst beseitigen lassen und vom Vermieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Eine Mahnung kann entbehrlich sein, wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert. Wichtig ist jedoch, dem Vermieter zunächst die Möglichkeit zur Beseitigung zu geben. Beauftragt der Mieter eigenmächtig einen Kammerjäger, ohne dass der Vermieter in Verzug ist, kann er die Kosten hierfür nicht erstattet verlangen (vgl. AG Bremen, 06.12.2001 - Az: 25 C 118/01).