Die fristlose Kündigung stellt eine außerordentliche Form der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung, bei der eine gesetzlich vorgeschriebene Frist eingehalten werden muss, ermöglicht die fristlose Kündigung eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist.
Sowohl Mieter als auch Vermieter können unter bestimmten Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigt sein, wenn ein wichtiger Grund für diese vorliegt. Die rechtlichen Grundlagen für die fristlose Kündigung finden sich primär in den §§ 543, 569 BGB.
Fristlose Kündigung des Mieters
Der Mieter ist zur fristlosen Kündigung dann
berechtigt, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dies ist in der Praxis dann der Fall, wenn die Wohnung praktisch nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann (z.B. wegen Gesundheitsgefährdung, Unmöglichkeit der vereinbarten Nutzung oder schwerwiegender
Mängel) und der Mieter diese Umstände nicht verantworten bzw. er diese nicht herbeigeführt hat. Aber auch das unerlaubte Betreten der Mietsache sowie arglistige Täuschung durch den Vermieter können den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Vorher ist dem Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, damit dieser bestehende Mängel beseitigen kann. Alternativ kann eine
Abmahnung ausgesprochen werden Dieses ist entbehrlich, wenn klar ist, dass der Mangel nicht beseitigt werden kann, der Vermieter sich einer Abhilfe verweigert oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist..
Fristlose Kündigung des Vermieters
Nutzt der Mieter die Mietsache vertragswidrig verletzt er hierbei die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße, so kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung
berechtigt sein (z.B. unbefugte
Untervermietung, Überbelegung, schwere Verstöße gegen die
Hausordnung, unerlaubte bauliche Veränderungen, Gefährdung der Mietsache).
Darüber hinaus ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug ist.
Der Vermieter muss in der Regel bei einer Verletzung mietvertraglichen Pflicht durch den Mieter eine Frist zur Abhilfe setzen bzw. eine Abmahnung aussprechen, ehe die fristlose Kündigung erfolgen kann. In besonders schweren Fällen kann eine vorherige Abmahnung entbehrlich sein.
Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens
Sowohl Mieter als auch Vermieter können nach
§ 569 Abs. 2 BGB fristlos kündigen, wenn der andere Teil seine Verpflichtungen schuldhaft in solchem Maß verletzt, insbesondere den Hausfrieden stört, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Dies betrifft zum Beispiel Belästigungen, Beleidigungen, Streitereien, Drohungen oder übermäßigen Lärm.
Welche Form muss eine fristlose Kündigung haben?
Die fristlose Kündigung muss schriftlich und unter Angabe der Gründe erfolgen (
§ 568 Abs. 1 BGB). Der Kündigende darf auch nicht zu lange damit warten, nachdem der Kündigungsgrund entdeckt wurde.
Es handelt es sich bei der fristlosen Kündigung um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die Kündigung muss also dem dem Mieter bzw. Vermieter zugehen. Der Zugang ist dann gegeben, wenn die Kündigung in den Machtbereich des Vertragspartners gelangt ist und unter normalen Umständen der Vertragspartner von dieser Kenntnis nehmen kann.
Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund ist der Grund in der Kündigung anzugeben (§ 569 BGB), die möglichen Gründe sind gesetzlich abschließend genannt (§§
543, 569 BGB).
Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach
§ 573 Abs. 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt. Ein anderes gilt nur für den Fall, dass die Gründe nachträglich entstanden sind.
Muss eine fristlose Kündigung akzeptiert werden?
Will der Empfänger einer fristlosen Kündigung diese nicht akzeptieren, so muss die Rechtmäßigkeit oder Unrechtmäßigkeit gerichtlich geklärt werden.
Bestätigt das Gericht die fristlose Kündigung des Vermieters, kann dieser erforderlichenfalls einen Räumungstitel einholen und die
Zwangsräumung in Auftrag geben.
Wurde eine fristlose Mieterkündigung bestätigt, kann der Vermieter keine weitergehenden Forderungen gegenüber dem Mieter geltend machen.
Drohen Schadenersatzforderungen?
War eine fristlose Kündigung unwirksam, so kann dies zu Schadensersatzforderungen gegenüber dem Kündigenden führen.
Der Vermieter ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Kündigungsgrund zu verantworten hat. Dies kann u.a. die Kosten für Wohnungssuche, Umzug, Renovierung der neuen Wohnung, eine etwaige Mietdifferenz sowie Anwalts- und Gerichtskosten betreffen.
Hat der Mieter unberechtigt fristlos gekündigt, sodass seine Kündigung unwirksam war, kann der Vermieter den entstandenen Schaden beim Mieter geltend machen. Dies kann Mietausfall, Anwalts- und Gerichtskosten, Maklergebühren, Kosten für den Rückbau oder Renovierungskosten umfassen.
