Der Vermieter kann nach erfolgter schriftlicher
Kündigung beim Amtsgericht
Räumungsklage erheben. Nach Ablauf der Räumungsfrist kann durch den Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung erfolgen, sofern die Räumungsklage Erfolg hatte. Notwendig ist, dass eine ggf. gesetzte Räumungsfrist verstrichen ist.
Wenn der Vermieter einen Titel gegen den Mieter erwirkt, ist zu beachten, dass dieser nicht gegen den Untermieter geltend gemacht werden kann (BGH - Az:
IX a ZB 116/03). Eine Zwangsvollstreckung kann nur gegen eine Person oder Gesellschaft eingeleitet werden, die im Vollstreckungstitel als Schuldner bezeichnet ist. Es ist dem Vermieter zuzumuten, die durch die erforderliche Räumungsklage gegen den Untermieter eintretenden Nachteile zu tragen.
Hinsichtlich einer Zwangsräumung bei Ehegatten ist zu beachten, dass der Titel gegen beide Ehepartner gerichtet sein muss. Dies gilt auch dann, wenn nur einer der Ehepartner Mieter ist (OLG Frankfurt, 23.6.2003 - Az:
26 W 24/03). Dasselbe gilt für nichteheliche Lebenspartner. Der Titel muss sich aber nicht gegen Personen richten, die sich in der Wohnung aufhalten, ohne ein eigenes Besitzrecht daran zu haben, z.B. Kinder, die im Haushalt der Eltern leben. Daher sollte man sich vor Klageeinleitung davon überzeugen, welche Personen ggf. als Beklagte aufzunehmen sind.
Der Vermieter kann indes nicht selbst handeln, sondern muss einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen, da nur dieser eine Zwangsräumung vornehmen darf. Dem Mieter kann vom Gerichtsvollzieher durch Versiegelung der weitere Zugang zur Wohnung verwehrt werden. Sofern notwendig können Schlösser aufgebrochen und ausgetauscht werden oder auch der Schuldner unter Gewaltanwendung aus der Wohnung entfernt werden. Werden bewegliche Sachen vorgefunden, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, hat der Gerichtsvollzieher diese wegzuschaffen und dem Schuldner zu übergeben.
Die Kosten der Zwangsräumung werden dem Mieter auferlegt, sind jedoch zunächst vom Gläubiger vorzuschießen.
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