Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenFür die
Zwangsräumung einer gemeinsam bewohnten
Ehewohnung ist ein Vollstreckungstitel gegen beide Ehepartner erforderlich. Der Titel darf sich nicht allein gegen den im
Mietvertrag genannten Mieter richten.
Die Zwangsräumung nach § 885 Abs. 1 ZPO setzt voraus, dass der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz setzt. Gemäß § 750 Abs. 1 S. 1 ZPO darf die Vollstreckung jedoch nur gegen Personen erfolgen, die im Urteil oder in der Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Daher muss ein Räumungstitel grundsätzlich gegen alle Besitzer der Wohnung bestehen. Eine Differenzierung danach, ob der Besitz eigenständig oder abgeleitet ist, lässt sich der gesetzlichen Regelung nicht entnehmen. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Besitzlage, die sich nach der nach außen erkennbaren Sachherrschaft bestimmt.
Auch der nicht mietvertraglich genannte Ehepartner ist Mitbesitzer der Ehewohnung. Nach ständiger Rechtsprechung kommt einem Ehepartner, der in der ehelichen Wohnung lebt, nicht lediglich die Stellung eines Besitzdieners zu, sondern ein selbständiger Mitbesitz. Dieser Mitbesitz ergibt sich aus der gleichberechtigten Stellung der Ehegatten und der gemeinsamen Nutzung der Wohnung.
Aus § 885 Abs. 2 ZPO kann keine Verpflichtung des nicht titulierten Ehepartners zur Duldung der Räumung hergeleitet werden. Die Vorschrift regelt lediglich die Empfangszuständigkeit für in der Wohnung befindliche Gegenstände, nicht aber die Pflicht zur Räumung ohne Titel. Eine gegenteilige Auslegung würde an einem überholten Verständnis der ehelichen Rollenverteilung festhalten, wonach ein Ehepartner – meist die Ehefrau – nur Besitzdiener wäre (vgl. KG, 26.10.1993 - Az: 1 W 6068/93).
Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur verlangt daher einen gesonderten Titel gegen beide Ehepartner, um eine rechtmäßige Zwangsräumung der Ehewohnung zu ermöglichen.
Praktische Erwägungen des Vermieters, der sich dadurch mit einem zusätzlichen Titelverfahren konfrontiert sieht, rechtfertigen keine Abweichung von den gesetzlich normierten Vollstreckungsvoraussetzungen. Die Vorschriften der §§ 750 ff. ZPO lassen eine Interessenabwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen nicht zu. Eine Änderung dieses Ergebnisses könnte nur durch eine gesetzliche Neuregelung erfolgen.
Nur wenn der nicht im Mietvertrag genannte Ehepartner treuwidrig in die Wohnung aufgenommen wurde, kann ausnahmsweise ein allein gegen den Mieter gerichteter Titel ausreichen. Eine solche treuwidrige Aufnahme liegt jedoch nur vor, wenn sie ohne Wissen oder Billigung des Vermieters erfolgt ist. Andernfalls ist die Zwangsräumung ohne Titel gegen beide Ehepartner unzulässig.
