Gartenhaus: Was Mieter und Wohnungseigentümer beachten müssen

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Wer ein Gartenhaus im Garten haben möchte, muss viele Vorschriften beachten. Zum einen sind dies die örtlichen Bau- und Abstandsvorschriften und wenn es sich um ein Mietverhältnis oder eine WEG handelt, kommen weitere Aspekte hinzu.

Welche Grundsätze sind zu beachten?

Ein Gartenhaus darf nur dann errichtet werden, wenn die Landesbauordnungen beachtet werden. Hierbei sind insbesondere auch etwaige Abstandsvorschriften zu beachten. Denn zu dicht an das Nachbargrundstück dürften Gartenhäuser oftmals nicht gesetzt werden.

Wird eine bestimmte Größe überschritten, so muss zwingend eine Baugenehmigung eingeholt werden. Je nach Bundesland ist dies bereits bei 30 m³ Volumen bzw. einer Grundfläche von mehr als 10 m² der Fall. Über die Baugenehmigung entscheidet die Baubehörde, etwaige Vorgaben bei der Genehmigung sind zu beachten.

Weiterhin kommt es hinsichtlich der Frage der Genehmigungspflicht auf die Nutzung des Gartenhauses an. Spätestens dann, wenn Aufenthaltsräume, sanitäre Anlagen oder eine Feuerstätte ins Spiel kommen, ist das Gartenhaus als Wohnraum anzusehen und erfordert eine Baugenehmigung. Reine Abstellräume oder Geräteschuppen sind dagegen oftmals genehmigungsfrei, wenn sie nicht zu groß dimensioniert werden.

Was gilt bei einem Einfamilienhaus?

Zum Einfamilienhaus gehört üblicherweise ein Garten. Wie dieser genutzt wird, obliegt dem Eigentümer bzw. Mieter, wobei bauliche Veränderungen durch den Mieter in der Regel die vorherige Genehmigung des Vermieters erfordern. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Gartenhaus nicht ohne Weiteres wieder zurückgebaut werden kann, etwa weil ein Fundament gegossen wird bzw. das Gartenhaus dauerhaft im Boden verankert oder am Mauerwerk befestigt wird.

Ansonsten gilt der Grundsatz, dass der Gebrauch eines Gartens eines (gemieteten) Hauses regelmäßig u. a. das Aufstellen von Gartenmöbeln oder auch die Errichtung eines kleinen Gartenhauses oder von Einfriedungen umfasst (LG Hamburg, 31.08.2007 - Az: 311 S 40/07).

Die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs sind jeweils im Einzelfall zu bestimmen und richten sich in erster Linie nach dem – gegebenenfalls auszulegenden – Inhalt des Mietvertrages.

Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters keine baulichen Veränderungen vornehmen darf, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehen. Der Vermieter kann seine Zustimmung von bestimmten Vorgaben (Größe, Aussehen, Bauweise, Lage, etc.) abhängig machen. Diese muss der Mieter akzeptieren.

Sofern ein Gartenhaus vom Mieter errichtet wird, ist dieser für die Instandhaltung aber auch für den Rückbau und die damit verbundenen Kosten verantwortlich. Kommt es durch das Gartenhaus zu Schäden, so haftet der Mieter hierfür. Ansonsten gilt, dass bei einem mitvermieteten Gartenhaus der Mieter für kleiner Reparaturen und für die Instandsetzung und Instandhaltung der Vermieter zuständig ist.

Ein Mieter, der ohne die Erlaubnis des Vermieters bzw. mietvertragliche Gestattung ein Gartenhaus errichtet, ist dazu verpflichtet, dieses auf Verlangen des Vermieters auf eigene Kosten zu entfernen, sofern sich der Mieter wegen Ortsüblichkeit und längerer Duldung des Vermieters nicht auf ein Gewohnheitsrecht berufen kann.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zum Rückbau eines von ihm errichteten Gartenhauses verpflichtet. Dies bedeutet, dass das Gartenhaus zu entfernen und der ursprüngliche Zustand des Gartens wiederherzustellen ist, wenn die Vertragsparteien nichts Abweichendes vereinbart haben.

Was ist bei Mehrfamilienhäusern zu beachten?

Bei Mehrfamilienhäusern ist zusätzlich die Gemeinschaftsordnung zu beachten. In einem gemeinschaftlich genutzten Garten – aber auch auf dem Sondereigentum – ist regelmäßig eine Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft notwendig, da es sich oftmals um eine bauliche Veränderung handelt. Schließlich ändert ein Gartenhaus regelmäßig das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage. Der Aufstellung muss in solchen Fällen von allen Eigentümern zugestimmt werden.

Die Schwelle dafür, ob eine nur unerhebliche und deshalb hinzunehmende optische Veränderung anzunehmen ist, ist eher niedrig anzusetzen, denn grundsätzlich ist eine Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums ohne oder gegen den Willen von Wohnungseigentümern nicht zulässig (AG München, 14.02.2017 - Az: 484 C 22917/16 WEG).

Und selbst eine eingeholte Genehmigung muss nicht zwingend zulässig sein. So ist zum Beispiel zu beachten, dass die Genehmigung einer neuen baulichen Veränderung (z.B. die Errichtung eines Gartenhauses statt eines Metallschuppens) im Bereich des sondernutzungsfreien gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss bei gewollter exklusiver Nutzung des Gartenhauses durch nur einen Wohnungseigentümer eine (mangels Beschlusskompetenz) nichtige Begründung eines faktischen Sondernutzungsrechts darstellt (LG Berlin, 22.02.2019 - Az: 85 S 15/18).