Kein Sondereigentum an Garagen bei Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Besteht ein unauflösbarer Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, kann an den betroffenen Flächen kein wirksames Sondereigentum entstehen. Enthält der Aufteilungsplan einen handschriftlichen Vermerk der Bauaufsichtsbehörde, der die eingezeichneten Garagen ausdrücklich als bloße Stellplätze kennzeichnet und damit die zeichnerische Darstellung inhaltlich aufhebt, fehlt es an der für die Sondereigentumsbegründung erforderlichen sachenrechtlichen Bestimmtheit. Die gleichwohl erfolgte Eintragung im Grundbuch ist inhaltlich unzulässig und unwirksam.

Sondereigentumsbegründung: Teilungserklärung und Aufteilungsplan im Zusammenspiel

Sondereigentum kann nach § 8 Abs. 1 WEG auch an Räumen in einem noch zu errichtenden Gebäude begründet werden. Bis zur Fertigstellung des Gebäudes steht dem Teileigentümer ein Anwartschaftsrecht auf Erwerb des Sondereigentums als Vollrecht zu, dem das Recht zur Herstellung aller Räume unabdingbar innewohnt. Da das Errichtungsrecht unabdingbarer Inhalt des dinglichen Rechts ist, kommt eine Verwirkung grundsätzlich nicht in Betracht.

Die Auslegung einer Teilungserklärung einschließlich des Aufteilungsplans unterliegt dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Sie hat ausschließlich nach objektiven Maßstäben zu erfolgen, also danach, wie der unbefangene Betrachter den Inhalt des im Grundbuch Eingetragenen als nächstliegende Bedeutung verstehen muss. Subjektive Vorstellungen des teilenden Eigentümers bleiben dabei ohne Bedeutung. Maßgeblich ist allein diejenige Bedeutung, die insbesondere auch spätere Wohnungseigentumserwerber der Erklärung objektiv beimessen müssen.

Gleichrangigkeit von Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Teilungserklärung und Aufteilungsplan bestimmen gemeinsam den Inhalt des eingetragenen Sondereigentums. Der Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG als Anlage beizufügen; er enthält in erster Linie Bauzeichnungen zur Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, kann daneben aber auch textliche Festlegungen - etwa zum Nutzungszweck - treffen. Weder Teilungserklärung noch Aufteilungsplan genießen dabei einen generellen Vorrang. Besteht ein nicht auflösbarer Widerspruch zwischen beiden, ist keinem der sich widersprechenden Erklärungselemente Vorrang einzuräumen; es verbleibt nach § 5 Abs. 1 WEG bei der Entstehung von Gemeinschaftseigentum.

Der Aufteilungsplan unterliegt dabei - auch soweit er textliche Festlegungen enthält - nicht dem Formerfordernis des § 29 GBO, weil er der Teilungserklärung lediglich als Anlage beizufügen ist. Auf die zeitliche Reihenfolge zwischen Abgabe der Teilungserklärung und Entstehung des mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung versehenen Aufteilungsplans kommt es deshalb nicht an.

Wann liegt ein unauflösbarer Widerspruch vor?

Ein unauflösbarer Widerspruch liegt vor, wenn die Teilungserklärung auf die Entstehung von Sondereigentum an bestimmten Räumen gerichtet ist, der Aufteilungsplan die entsprechenden Flächen jedoch in einer Weise kennzeichnet, die aus der Sicht des unbefangenen Betrachters eindeutig gegen eine Errichtung dieser Räume spricht.

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