Eine Kostenverteilungsregelung in der Gemeinschaftsordnung, die auf nicht ermittelbare Wohn- und Nutzflächen abstellt, ist wegen Unbestimmtheit und Undurchführbarkeit unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Übertragung der Erhaltungslast für Gemeinschaftseigentum auf einzelne Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss ist ohne Vereinbarung nicht möglich.
Wohnungseigentümer können mit einer Feststellungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Auslegung sowie die Wirksamkeit einer Kostenverteilungsregelung in der Gemeinschaftsordnung klären lassen, soweit es um ihre konkrete Kostentragungspflicht geht. Ein solcher Antrag ist nicht auf die abstrakte Überprüfung einer Norm gerichtet, sondern betrifft ein konkretes, feststellungsfähiges Rechtsverhältnis im Sinne von § 256 ZPO (vgl. BGH, 13.05.2016 - Az:
V ZR 152/15). Unter einem Rechtsverhältnis ist dabei die aus einem greifbaren Lebenssachverhalt abgeleitete rechtliche Beziehung von Personen untereinander oder von Personen zu Sachen zu verstehen. Die Kostentragungspflicht eines Eigentümers im Verhältnis zur Gemeinschaft - etwa im Hinblick auf ein konkretes Sanierungsvorhaben - erfüllt diese Voraussetzungen.
Für entsprechende Feststellungsklagen ist die GdWE passivlegitimiert. Zwar verbindet eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung formal die Wohnungseigentümer miteinander; nach dem seit dem 1.12.2020 neu geordneten Organisationssystem des Wohnungseigentumsrechts wirkt sich die Vereinbarung jedoch typischerweise im Rechtsverhältnis zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Gemeinschaft aus. Der Anspruch auf Einhaltung der Gemeinschaftsordnung besteht gemäß
§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ausschließlich gegenüber der GdWE. Die Kostentragungspflicht selbst richtet sich materiell-rechtlich gegen den Verband, sodass spiegelbildlich auch die Passivlegitimation bei der GdWE liegt. Der Bundesgerichtshof hat die Passivlegitimation der GdWE auch in verwandten Konstellationen anerkannt und dabei auf die mit dem WEMoG angestrebte Verfahrensvereinfachung abgestellt (vgl. BGH, 22.03.2024 - Az:
V ZR 141/23). Einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung bedarf es für eine reine Feststellungsklage - im Unterschied zur Beschlussersetzungsklage - nicht.
Jede Abweichung von der gesetzlichen Verteilung der Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. Ist dies nicht der Fall, verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Eine Kostenverteilungsregelung, die auf die „Wohn- und Nutzflächen“ der beteiligten Einheiten abstellt, ohne diese Flächen exakt zu definieren oder eine bestimmbare Berechnungsmethode vorzugeben, genügt diesen Anforderungen nicht.
Dabei gilt: Der Begriff der Wohnfläche ist im Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich anhand der Wohnflächenverordnung zu bestimmen. Eine andere Berechnungsmethode kann jedoch vereinbart werden. Für Nutzflächen - insbesondere für Gewerberäume, Keller, Abstellräume oder Tiefgaragenstellplätze - existiert dagegen keine gesetzlich normierte Berechnungsgrundlage; die Wohnflächenverordnung findet insoweit keine Anwendung (§ 2 Abs. 3 Nr. 1a, b WoFlV). Fehlt es an einem bestimmbaren Maßstab, kann die Klausel nicht wirksam angewendet werden.
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