Betriebskostenarten: Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks in der Betriebskostenabrechnung

Zu den Betriebskosten, die Vermieter neben der Kaltmiete auf Mieter umlegen dürfen, gehören nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks - namentlich die Grundsteuer. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, und wo verlaufen die Grenzen der Umlagefähigkeit?

Was sind öffentliche Lasten des Grundstücks?

Als öffentliche Lasten werden Belastungen eines Grundstücks verstanden, die nicht ins Grundbuch eingetragen werden können. Es handelt sich um die laufenden Lasten des Grundstücks, die der Eigentümer an öffentliche Träger zu entrichten hat. Damit ist eine öffentliche Last eine Verpflichtung, die auf dem Grundstück ruht und aufgrund derer eine Leistung aus dem Grundstück erbracht werden muss.

Maßgeblich ist dabei der Begriff der „laufenden“ Kosten: Umlagefähig sind nur solche öffentlichen Abgaben, die regelmäßig und wiederkehrend anfallen und dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Bewirtschaftung des Grundstücks dienen. Diese Voraussetzung ergibt sich ergänzend aus dem allgemeinen Betriebskostenbegriff des § 1 BetrKV. Einmalige Aufwendungen, etwa für den Erwerb oder die Erschließung eines Grundstücks, fallen grundsätzlich nicht darunter.

Hauptanwendungsfall Grundsteuer

Die Grundsteuer ist der in § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich genannte Hauptfall der umlagefähigen öffentlichen Lasten. Sie darf in voller Höhe angesetzt werden. Gesetzliche Grundlage für ihre Bemessung ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Die konkrete Höhe richtet sich nach dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz, weshalb die Grundsteuerbelastung regional erheblich variieren kann.

Mit dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 wurde die bisherige Berechnungsgrundlage grundlegend neu geregelt. Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 die Verwendung der veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zur Reform verpflichtet. In einer Reihe von Bundesländern gelten aufgrund der sogenannten Öffnungsklausel eigene Ländermodelle (u.a. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen). Für Vermieter hat die Reform praktische Bedeutung, da sie in Ballungsgebieten teils zu spürbaren Veränderungen der Grundsteuerbelastung geführt hat, was sich unmittelbar auf die Betriebskostenabrechnung auswirkt.

Auch Grundsteuernachforderungen für zurückliegende Jahre gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, obwohl es sich dabei nicht um eine laufende, sondern um eine einmalige Zahlung handelt. Wird die Grundsteuer nachträglich neu festgesetzt und ist das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet, kann der Vermieter die Nachzahlung dennoch vom ehemaligen Mieter verlangen. Eine verspätete Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlung hat der Vermieter in diesem Fall nicht zu vertreten, da die rückwirkende Neufestsetzung nicht in seinen Einflussbereich fällt.

Gemischt genutzte Grundstücke

Bei gemischt genutzten Grundstücken - also solchen, auf denen sowohl Wohn- als auch Gewerbeflächen vermietet werden - gelten besondere Anforderungen an die Abrechnung der Grundsteuer. Die Abrechnung muss nach den für den Grundsteuermessbetrag maßgeblichen Jahresrohmieten berechnet und verteilt werden. Auf die Wohnungen darf nur der Grundsteueranteil umgelegt werden, der anteilig auf sie entfällt.

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang klargestellt, dass bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung kein direkter Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum besteht. Damit fehle es an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die eine einheitliche Verteilung nach dem Flächenmaßstab unbillig erscheinen lassen (vgl. BGH, 10.05.2017 - Az: VIII ZR 79/16). Um Unklarheiten in der Abrechnung zu vermeiden, empfiehlt es sich, das Aufteilungsverhältnis unterschiedlicher Nutzungen bereits im Mietvertrag festzulegen.

Feuerstättenbescheid als öffentliche Last

Neben der Grundsteuer zählen auch die Kosten des Feuerstättenbescheids zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks im Sinne des § 2 Nr. 1 BetrKV. Die Feuerstättenschau, auf die ein Feuerstättenbescheid ergeht, ist als hoheitliche Aufgabe zu qualifizieren und erfüllt damit den Tatbestand der laufenden öffentlichen Lasten. Das Amtsgericht Soest hat ausdrücklich bestätigt, dass die Kosten des Feuerstättenbescheides ebenso wie die Grundsteuer als laufende öffentliche Lasten abgerechnet werden dürfen (vgl. AG Soest, 06.02.2013 - Az: 12 C 280/12).

Weitere umlagefähige öffentliche Lasten

Neben Grundsteuer und Feuerstättenbescheid kommen als umlagefähige öffentliche Lasten des Grundstücks im Sinne des § 2 Nr. 1 BetrKV insbesondere in Betracht:

• Deichabgaben und ähnliche laufende öffentliche Abgaben
• Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden
• Realkirchensteuern
• Kirchenbaulasten als landesrechtliche Verpflichtungen, Kirchbauten zu erhalten
• Schulbaulasten als landesrechtliche Verpflichtungen, private Schulbauten zu erhalten

Nicht umlagefähig ist dagegen die Ortskirchensteuer, da diese von der Konfession des Vermieters abhängt und damit keinen grundstücksbezogenen Charakter aufweist (vgl. LG Landau, 03.07.2012 - Az: 1 S 30/12).

Nicht umlagefähige öffentliche Lasten

Abzugrenzen sind die umlagefähigen öffentlichen Lasten von solchen Abgaben und Beiträgen, die trotz ihres öffentlichen Charakters nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hierzu zählen insbesondere:

• Säumniszuschläge, die bei Bescheiden wegen verspäteter Zahlung anfallen
• Erbpachtbeiträge
• Grunderwerbsteuer (keine laufende Kostenlast, sondern anschaffungsnahe Nebenkosten des Grunderwerbs)
• Kosten zur Erschließung von Straßen, Wegen und Plätzen sowie Straßenbaubeiträge und Straßenausbaubeiträge
• Beiträge für Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen
• Gewerbesteuer, auch wenn das Grundstück zum Betriebsvermögen gehört
• Anliegerbeiträge

Ebenso wenig gelten die von Gemeinden erhobenen Straßenausbaubeiträge, Erschließungsbeiträge und Anliegerbeiträge als öffentliche Lasten im Sinne des § 2 Nr. 1 BetrKV, da sie Investitionsaufwendungen abdecken und nicht zur laufenden Bewirtschaftung des Grundstücks zählen.

Vereinbarung im Mietvertrag

Damit öffentliche Lasten wirksam auf den Mieter umgelegt werden können, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag. Im Idealfall verweist der Mietvertrag ausdrücklich auf die Geltung des § 2 Abs. 1 BetrKV als Grundlage der Umlegung. Eine bloße Vereinbarung, wonach „Grundbesitzabgaben“ oder „öffentliche Lasten des Grundstücks“ auf den Mieter umgelegt werden, ist nach der Rechtsprechung nicht hinreichend bestimmt und reicht für eine wirksame Umlage nicht aus. Soweit der Vermieter über die Grundsteuer hinaus weitere umlagefähige öffentliche Lasten abrechnen möchte, sollte er diese im Mietvertrag konkret bezeichnen und sich nicht mit einem pauschalen Verweis auf § 2 Abs. 1 BetrKV begnügen.