Die Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit als „Laden“ in der Gemeinschaftsordnung begründet für sich genommen keinen Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Betrieb einer erlaubnisfreien Gaststätte außerhalb der Ladenschlusszeiten. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel für anderweitige Nutzungen, verdrängt diese die Zweckbestimmung, sofern weder öffentlich-rechtliche noch sonstige Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung der konkreten Nutzung entgegenstehen.
Auslegung der Zweckbestimmung
Gemeinschaftsordnungen sind nach den allgemeinen Grundsätzen der Vertragsauslegung zu interpretieren, wobei Wortlaut, Systematik und Sinn der Regelung maßgeblich sind. Enthält die Gemeinschaftsordnung sowohl eine konkrete Zweckbestimmung für einzelne Einheiten (etwa: „dient als Laden“) als auch eine eigenständige Öffnungsklausel für anderweitige Nutzungen, ist das Verhältnis beider Regelungen zueinander durch Auslegung zu ermitteln. Die Zweckbestimmung benennt dabei die prinzipiell beabsichtigte Nutzung; die Öffnungsklausel erlaubt ergänzend davon abweichende Verwendungen, sofern weder öffentlich-rechtliche noch sonstige Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung entgegenstehen.
Eine Auslegung, die die Öffnungsklausel vollständig durch die Zweckbestimmung leerlaufen lässt, ist systematisch nicht haltbar - sie würde die Öffnungsklausel sinnlos machen. Die Zweckbestimmung „Laden“ begrenzt die zulässige Nutzung daher nicht abschließend, sondern beschreibt lediglich den Regelfall.
Begriff des „Anwesens“ in der Öffnungsklausel
Verwendet die Gemeinschaftsordnung in der Öffnungsklausel den Begriff „Anwesen“, erfasst dieser sämtliche Sondereigentumseinheiten und nicht etwa nur das Gesamtgrundstück als solches. Diese Auslegung folgt bereits aus der Systematik: Regelt eine Bestimmung - wie im vorliegenden Fall die Ziff. 7 der Gemeinschaftsordnung, die ausdrücklich auf die Nutzung des „Sondereigentums“ abstellt und auf die Zweckbestimmung Bezug nimmt - die Nutzung einzelner Einheiten, muss auch die Öffnungsklausel entsprechend verstanden werden. Der Begriff „Anwesen“ fungiert in diesem Zusammenhang lediglich als Sammelbegriff für alle Einheiten, ohne einen abweichenden Regelungsgehalt zu begründen.
Öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Nutzung
Eine Nutzung als erlaubnisfreie Gaststätte i.S.d. Gaststättenrechts schließt öffentlich-rechtliche Hindernisse nicht von vornherein aus, macht sie aber auch nicht zwingend unzulässig. Gem. § 7 Abs. 2 GastG ist in erlaubnisfreien Gaststätten außerhalb der Sperrzeit der Ausschank von Getränken und die Abgabe zubereiteter Speisen sowie bestimmter Waren zum Mitnehmen (wie Flaschenbier, alkoholfreie Getränke, Tabak- und Süßwaren) gestattet. Ist der Betrieb ordnungsgemäß als erlaubnisfreie Gaststätte angemeldet und bewegt er sich im gesetzlichen Rahmen, stehen öffentlich-rechtliche Bestimmungen einer solchen Nutzung nicht entgegen.
Sonstige Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung
Der Vorbehalt „soweit nicht Bestimmungen dieser GO entgegenstehen“ in der Öffnungsklausel bezieht sich auf die übrigen Regelungen der Gemeinschaftsordnung - etwa Hausordnung, Vorgaben zu baulichen Veränderungen oder Bestimmungen zum Schutz des architektonischen und ästhetischen Erscheinungsbilds des Gebäudes. Die Zweckbestimmung selbst gehört nicht zu diesen „anderen Bestimmungen“, da andernfalls die Öffnungsklausel funktionslos würde. Die Darlegungs- und Beweislast für das Entgegenstehen solcher Bestimmungen liegt bei der klagenden Partei; trägt diese nichts hierzu vor, kann die Öffnungsklausel nicht mit dem Hinweis auf die Zweckbestimmung ausgehebelt werden.
