Die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs des Mieters bezüglich einer
Mietsicherheit hängt von zwei kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen ab: Zum einen muss eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sein, innerhalb derer der Vermieter prüfen kann, ob und in welcher Höhe Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen oder noch entstehen können. Zum anderen dürfen dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Erst wenn beide Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen, entsteht ein fälliger und damit klagbarer Anspruch auf Rückgabe der Kaution.
Bestehen zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch
Mietrückstände oder sonstige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, ist die zweite Fälligkeitsvoraussetzung nicht erfüllt - die Klage auf Kautionsrückzahlung ist dann von vornherein unbegründet, unabhängig davon, ob der Vermieter mit diesen Forderungen aufrechnet oder nicht.
Vorliegend war eine ausgesprochene
fristlose Kündigung wegen Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses gemäß
§ 569 Abs. 4 BGB formunwirksam, sodass zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch restliche Mietzinsansprüche des Vermieters bestanden. Die Kaution war damit weiterhin als Sicherungsmittel gebunden; die Klage wäre selbst ohne die erklärte Aufrechnung abzuweisen gewesen.
Nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Hauptsache entscheidet das Gericht gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen über die Kosten des Rechtsstreits, wobei der mutmaßliche Ausgang des Verfahrens maßgeblich ist. Es entspricht der Billigkeit, diejenige Partei mit den Kosten zu belasten, die ohne Eintritt des erledigenden Ereignisses voraussichtlich unterlegen wäre. Da die Klage mangels fälliger Kautionsrückzahlungsforderung von Anfang an keine Aussicht auf Erfolg hatte, waren dem Kläger die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.
Ein materiell-rechtlicher Anspruch auf Erstattung der Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 280, 286 BGB setzt Verzug des Schuldners voraus. Verzug tritt nach § 286 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst durch eine Mahnung ein. Die mietrechtliche Überlegungsfrist ist keine kalendermäßig bestimmte oder auf einen Termin bezogene Frist im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB; die Mahnung ist daher nicht entbehrlich. Eine vorgerichtliche Aufforderung zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution hatte der Mieter nicht vorgetragen, sodass ein Verzug des Vermieters nicht festgestellt werden konnte.
Mieter sind verpflichtet, vor Klageerhebung zunächst vorgerichtlich die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution einzufordern. Wer diesen Schritt überspringt und unmittelbar Klage erhebt, riskiert nicht nur das Scheitern der Klage, sondern auch die vollständige Kostenlast des Verfahrens - selbst dann, wenn der Vermieter die Kaution im weiteren Verlauf tatsächlich zurückzahlt und die Hauptsache dadurch für erledigt erklärt wird.
