Wer nach dem Tod des Mieters gegenüber dem Vermieter jahrelang den Eindruck aufrechterhält, der Verstorbene lebe noch und nutze die Wohnung, gibt dem Vermieter einen wichtigen Grund zur
außerordentlichen Kündigung.
Stirbt ein Mieter, tritt zwar nach
§ 563 BGB unter bestimmten Voraussetzungen ein Haushaltsangehöriger in das Mietverhältnis ein. Dem Vermieter steht in diesem Fall gemäß § 563 Abs. 4 BGB das Recht zu, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
Der wichtige Grund im Sinne dieser Vorschrift ist am gesetzgeberischen Zweck zu orientieren: Die Regelung soll verhindern, dass dem Vermieter ein unzumutbarer Mieter aufgezwungen wird. Ein wichtiger Grund liegt demnach vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden kann und die Umstände hierfür in der Person des Eingetretenen liegen. Ein Verschulden des Eingetretenen ist dabei nicht erforderlich. Die Unzumutbarkeit muss auf konkreten, objektiven und nachgewiesenen Anhaltspunkten beruhen, die die Erwartung rechtfertigen, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichen hingegen nicht aus. Als anerkannte Fallgruppen wurden bereits das mehrmonatige Verschweigen des Todes des Mieters (vgl. AG München, 12.10.2022 - Az:
417 C 9024/22) sowie eine befürchtete Zahlungsunfähigkeit des Mieters (vgl. BGH, 10.04.2023 - Az: VII ZR 213/12) anerkannt.
Aktives und dauerhaftes Täuschen über das Fortbestehen der Mieteridentität stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB dar.
Vorliegend hatte die in das Mietverhältnis eingetretene Person jahrelang - gegenüber verschiedenen Vermietern, einer Maklerin sowie im Rahmen schriftlicher Kommunikation - den Eindruck aufrechterhalten, der verstorbene Mieter lebe noch und vermittle ihr das Nutzungsrecht an der Wohnung. Dabei wurde sogar ein unter dem Namen des Verstorbenen unterzeichnetes Schriftstück übermittelt, mit dem eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung „erbeten“ wurde. Dieses Verhalten geht über ein einmaliges Unterlassen der Mitteilung des Todesfalls weit hinaus und begründet dauerhaftes unredliches Verhalten gegenüber dem Vermieter. Es genügt daher nicht nur den Anforderungen des § 563 Abs. 4 BGB, sondern übersteigt diese.
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