Ein Vermieter darf ohne Zustimmung des Mieters grundsätzlich nicht in dessen Wohnung eindringen. Eine Ausnahme gilt nur bei einer konkreten Notstandslage nach § 228 BGB - etwa wenn ernsthafte Anhaltspunkte für eine akute Gefahr für Leib oder Leben des Mieters bestehen.
Grundsätzlich steht dem Mieter an seiner Wohnung Besitzschutz nach §§ 858, 862 BGB zu. Danach liegt verbotene Eigenmacht vor, wenn dem Besitzer - also der Person, die an einer Sache die tatsächliche Gewalt im Sinne der Sachherrschaft innehat - diese entzogen oder beeinträchtigt wird, ohne dass das Gesetz eine solche Einwirkung ausdrücklich gestattet. Wer in eine Wohnung eindringt, ohne hierzu berechtigt zu sein, handelt als Störer und kann auf Unterlassung sowie Beseitigung in Anspruch genommen werden. Eine Zustimmung des Mieters ist stets Voraussetzung für ein rechtmäßiges Betreten durch den Vermieter; fehlt sie, ist das Eindringen grundsätzlich rechtswidrig.
Das Selbsthilferecht nach § 229 BGB rechtfertigt ein eigenmächtiges Betreten der Mietwohnung nur unter sehr engen Voraussetzungen: Danach ist eine Besitzstörung dann gerechtfertigt, wenn „obrigkeitliche Hilfe” nicht sofort zu erlangen ist oder wenn ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass der Eingreifer einen ihm zustehenden Anspruch nicht werde verwirklichen können.
Allein der Umstand, dass ein Vermieter den Mieter mehrfach - etwa zum Zweck der Verbrauchswertermittlung für die Nebenkostenabrechnung - nicht antrifft, genügt hierfür nicht. Auch wenn dem Vermieter bekannt ist, dass sich der Mieter nur selten in der Wohnung aufhält, fehlt es an der für § 229 BGB erforderlichen ernsthaften Gefährdung des mietrechtlichen Anspruchs. Zudem ist der Vermieter in solchen Fällen gehalten, zunächst andere zumutbare Wege zu versuchen - etwa die Kontaktaufnahme mit dem Vermieter bekannten betreuenden Angehörigen oder gesetzlichen Betreuern.
Demgegenüber kann das Notstandsrecht nach § 228 BGB ein Eindringen in die Wohnung rechtfertigen, wenn dies zur Abwehr einer konkreten Gefahr erforderlich war und der damit verbundene Eingriff nicht außer Verhältnis zur abzuwendenden Gefahr steht. Bestehen ernst zu nehmende Anhaltspunkte dafür, dass dem Mieter in der Wohnung ein Unglück zugestoßen sein könnte - insbesondere bei bekannter psychischer Erkrankung und längerem Ausbleiben jeder Lebenszeichen -, kann eine solche Notstandslage zu bejahen sein. Die Gefahr muss sich dabei auf ein erhebliches Rechtsgut, insbesondere Leib oder Leben des Mieters, beziehen. Es ist nicht als willkürlich zu bewerten, wenn Gerichte auf der Grundlage bekannter seelisch-pathologischer Befunde und der konkreten Situation vor der Wohnungstür eine solche Notstandslage annehmen und dem Vermieter daraus eine Rechtfertigung für das sofortige Eindringen zubilligen.
Das Notstandsrecht deckt jedoch nur die zur Gefahrenabwehr unmittelbar erforderlichen Maßnahmen. Das Auswechseln des Schlosses und das Einbehalten eines Schlüssels gehen über das zur Gefahrenabwehr Notwendige hinaus und sind daher nicht gerechtfertigt. Insoweit besteht ein Anspruch des Mieters auf Herausgabe des Schlüssels. Ein auf die Unterlassung künftiger Zutrittshandlungen gerichteter Unterlassungsanspruch setzt hingegen das Vorliegen einer Wiederholungsgefahr voraus; diese ist nicht allein aus dem einmaligen Vorfall herzuleiten, sondern muss konkret dargelegt und erkennbar sein.
