Die Rückgabe einer Mietsache erfordert keine vollständige Übergabe aller
Schlüssel, solange dem Vermieter der unmittelbare Besitz am Mietobjekt tatsächlich verschafft wurde und der Besitzaufgabewille des Mieters nach außen erkennbar ist. Eine Nutzungsausfallentschädigung nach
§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt eine echte Vorenthaltung - also das Festhalten am Besitz gegen den Willen des Vermieters - voraus; fehlt es hieran, entsteht kein Entschädigungsanspruch.
Ein Mietverhältnis kann durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden, der keiner besonderen Form bedarf, selbst wenn der ursprüngliche
Mietvertrag eine Schriftformklausel enthält oder
§ 566 Satz 1 BGB (a.F.) einschlägig ist. Sowohl vertragliche Schriftformklauseln als auch gesetzliche Schriftformerfordernisse erfassen ihrem Anwendungsbereich nach lediglich Änderungen und Ergänzungen eines bestehenden Vertragsverhältnisses, nicht jedoch dessen vollständige Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen. Ein Aufhebungsvertrag kann damit schriftlich, mündlich oder durch konkludentes Verhalten geschlossen werden. An die substantiierte Darlegung der einvernehmlichen Aufhebung von Dauerschuldverhältnissen sind dabei strenge Anforderungen zu stellen. Als Indizien für ein konkludentes Einverständnis mit der Vertragsbeendigung können etwa die ausdrückliche Forderung nach Schlüsselrückgabe und Raumübergabe sowie das Verlangen einer „Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der Miete“ gewertet werden, da beides auf die Anerkennung einer bereits eingetretenen Vertragsbeendigung hindeutet.
Die Rechtsfolge des § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB - Zahlung einer Mindestentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses - setzt als wesentliches Tatbestandsmerkmal die „Vorenthaltung“ der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Vorenthaltung in diesem Sinne liegt nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache entgegen dem Willen des Vermieters in Besitz behält. Die Norm zielt darauf ab, Druck auf den Mieter auszuüben, damit dieser das Mietobjekt tatsächlich zurückgibt. Gibt der Mieter das Objekt hingegen zurück - sei es vollständig oder in einer Weise, die dem Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft verschafft -, fehlt es an dieser Voraussetzung, und ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung scheidet aus.
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