Ein Vermieter darf
Modernisierungsmaßnahmen, die den Mieter beeinträchtigen, erst dann durchführen, wenn er diese ordnungsgemäß angekündigt hat. Ohne eine solche Ankündigung steht dem Mieter ein Unterlassungsanspruch zu, der im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann.
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters greifen regelmäßig in den Besitz des Mieters an der gemieteten Wohnung ein. Werden solche Maßnahmen durchgeführt, ohne dass zuvor eine ordnungsgemäße Ankündigung gegenüber dem Mieter erfolgt ist, handelt es sich um eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB. Der Mieter kann in diesem Fall gemäß § 862 Abs. 1 BGB die Beseitigung der Störung verlangen und bei drohender Wiederholung auf Unterlassung klagen. Als Besitzstörer kommen dabei alle Personen in Betracht, die - auch mittelbar - die störende Handlung veranlasst haben.
Für die Annahme einer Besitzstörung genügt es, dass der Mieter nicht lediglich unerheblichen Lärm-, Geruchs- oder Staubimmissionen ausgesetzt ist. Solche Beeinträchtigungen, die typischerweise mit Bau- und Modernisierungsarbeiten im Haus verbunden sind, überschreiten regelmäßig die Schwelle des Erheblichen und begründen damit den Tatbestand der Besitzstörung. Einer darüber hinausgehenden Prüfung, ob der Mieter die Maßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB materiell-rechtlich zu dulden hätte, bedarf es für den Unterlassungsanspruch grundsätzlich nicht.
Entscheidend ist, dass dem Vermieter ein Recht zur Vornahme der störenden Handlung im Sinne von § 863 BGB erst dann zusteht, wenn er die Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter ordnungsgemäß nach
§ 554 Abs. 3 S. 1 BGB angekündigt hat. Die Ankündigung ist damit nicht lediglich eine formale Obliegenheit, sondern konstitutive Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des Eingriffs in den Mieterbesitz. Fehlt sie, kann der Vermieter gegenüber einem auf § 862 BGB gestützten Unterlassungsbegehren kein materielles Eingriffsrecht geltend machen.
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