Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn einzelne Positionen nicht hinreichend klar bezeichnet sind oder - bei Heizkosten - der verwendete Preis je Einheit nicht nachvollziehbar ermittelt werden kann.
Eine Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass der Mieter auf einfache Weise und verlässlich erkennen kann, welche Kosten in Ansatz gebracht wurden. Hierfür ist eine konkrete Bezeichnung der einzelnen abgerechneten Positionen zwingend erforderlich. Positionen, aus deren Bezeichnung sich nicht hinreichend klar erkennen lässt, was damit abgerechnet wird, sind formell unwirksam. Die Zusammenfassung unterschiedlicher Kosten in einzelnen Sammelpositionen ohne Benennung der jeweils enthaltenen Kostenpunkte ist unzulässig. Vorliegend etwa war die Position „Allgemeinstrom Haus“ mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam, da unklar blieb, welche konkreten Kosten darunter zusammengefasst wurden - zumal Außenbeleuchtungskosten gesondert abgerechnet worden waren.
Gleiches gilt für die Heizkostenabrechnung: Voraussetzung einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung ist, dass sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Lässt sich der verwendete „Preis je Einheit“ aus der Abrechnung selbst nicht ermitteln und ist eine ergänzende Erläuterung nicht als Bestandteil der ursprünglichen Abrechnung nachgewiesen, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam.
Neben der formellen Wirksamkeit setzt ein Zahlungsanspruch des Vermieters voraus, dass die abgerechneten Positionen vertraglich als umlagefähig vereinbart wurden. Positionen, die in der mietvertraglichen Aufstellung der ansatzfähigen
Betriebskosten nicht enthalten sind, können grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden. Eine Klausel über „sonstige Betriebskosten“ genügt dabei nicht ohne weiteres: Erforderlich ist eine konkrete Bezeichnung der einzelnen Kosten, die neben dem enumerativen Katalog ansatzfähig sein sollen. Nur so kann der Mieter erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen.
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