Der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Dämmung der Fassade oder der Austausch alter Fenster gegen Isolierverglasung -
Modernisierungen gehören zum Alltag vieler Mieter. Wer mit einer angekündigten Maßnahme nicht einverstanden ist, sollte jedoch besonders vorsichtig agieren. Lässt ein Mieter die Handwerker trotz Einwänden in die Wohnung, kann dies als stillschweigende Zustimmung gewertet werden - mit der Folge, dass er die daraus resultierende
Mieterhöhung nicht mehr wirksam anfechten kann.
Erhaltung oder Modernisierung - der entscheidende Unterschied
Das Mietrecht unterscheidet grundlegend zwischen zwei Arten von Maßnahmen. Erhaltungsmaßnahmen dienen dazu, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten - also
Instandhaltung und
Instandsetzung. Typische Beispiele sind ein undichter Heizkörper, ein defekter Heißwasserboiler oder Schimmelbefall. Diese muss ein Mieter gemäß
§ 555a Abs. 1 BGB grundsätzlich dulden - ohne Wenn und Aber.
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des
§ 555b BGB gehen über die bloße Erhaltung hinaus. Darunter fallen alle Maßnahmen, die Energie oder Wasser einsparen, die Wohnqualität dauerhaft verbessern oder zusätzlichen Wohnraum schaffen - etwa energetische Sanierungen, der Einbau moderner Heiztechnik oder die Fassadendämmung. Auch solche Maßnahmen sind vom Mieter grundsätzlich zu dulden - allerdings nur dann, wenn der Vermieter strenge formelle Voraussetzungen einhält.
Modernisierungsankündigung - Form und Fristen entscheiden
Eine ordnungsgemäße Ankündigung durch den Vermieter ist zwingende Voraussetzung dafür, dass die Duldungspflicht überhaupt entsteht. Nach
§ 555c BGB muss die Ankündigung dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen in Textform - also zum Beispiel per E-Mail - zugehen. Bloß mündliche Hinweise oder allgemeine Aushänge genügen nicht.
Inhaltlich stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen: Der Vermieter muss Art und Umfang der Maßnahmen konkret beschreiben, den voraussichtlichen Baubeginn und die geplante Dauer angeben sowie die zu erwartende Mieterhöhung vorausberechnen. Der Bundesgerichtshof entschied in einem Verfahren zum Fensteraustausch, dass der Vermieter auch den Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster angeben muss, damit der Mieter den möglichen Energiespareffekt beurteilen kann (vgl. BGH, 25.01.2006 - Az:
VIII ZR 47/05). Wird die Ankündigung nicht rechtzeitig oder nicht ordnungsgemäß erteilt, greift die Duldungspflicht nicht - der Mieter darf den Handwerkern dann den Zutritt verweigern.
Unterlaufen dem Vermieter Fehler bei der Ankündigung, führt das nicht zwingend dazu, dass eine Mieterhöhung für immer ausgeschlossen ist. Es kommt lediglich zu einer Verschiebung der Umlage um sechs Monate (vgl. BGH, 02.03.2011 - Az:
VIII ZR 164/10).
Stillschweigende Duldung - die unterschätzte Mietfalle
Besteht kein Einverständnis mit einer angekündigten Modernisierung, sollten Handwerker unter keinen Umständen in die Wohnung gelassen werden, solange keine rechtliche Klärung erfolgt ist. Wer die Arbeiten passiv hinnimmt, ohne aktiv zu widersprechen, riskiert, dass dies als stillschweigende Zustimmung gewertet wird. Eine spätere Mieterhöhung kann dann kaum noch angefochten werden.
Besondere Vorsicht gilt bei Maßnahmen außerhalb der eigenen Wohnung - etwa Wärmedämmung der Fassade oder dem Anbau eines Aufzugs. Hier kann ein Mieter die Arbeiten physisch nicht verhindern. Will er die Maßnahme dennoch nicht dulden, muss er ihr ausdrücklich und nachweisbar widersprechen. Wird die Modernisierung in Kenntnis der Umstände trotzdem ohne Widerspruch hingenommen, kann der Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen - bei fehlender Ankündigung allerdings erst neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Was „Dulden“ bedeutet - und was nicht
Der Begriff der „Duldung“ wird im Alltag häufig missverstanden. Er bedeutet lediglich passives Stillhalten, also die Gewährung von Zutritt zu den betroffenen Räumen. Eine aktive Mitwirkungspflicht ist damit nicht verbunden. Ein Mieter ist demnach nicht verpflichtet, Möbel zu verrücken, Zimmer auszuräumen oder Baufreiheit zu schaffen. Das Landgericht Berlin stellte klar, dass ein zur Duldung verurteilter Mieter das Mietobjekt während laufender Bauarbeiten auch nicht auf bloßes Verlangen des Vermieters räumen muss (vgl. LG Berlin, 23.12.2008 - Az: 65 S 62/08). Der Vermieter ist nach dem Rücksichtnahmegebot des § 241 Abs. 2 BGB seinerseits verpflichtet, bei Planung und Ausführung der Maßnahmen auf den betroffenen Mieter - insbesondere dessen Gesundheit und Alter - Rücksicht zu nehmen. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob ein Härteeinwand nach
§ 555d Abs. 2 BGB fristgerecht erhoben wurde.
Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.
Zum Weiterlesen dieses Beitrags bitte anmelden oder 7 Tage kostenlos testen.
