Betriebskosten: Kein Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot ohne Nachweis überhöhter Preise

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenabrechnung ist nicht bereits dann verletzt, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die beauftragten Leistungen tatsächlich zu objektiv überhöhten, nicht marktgerechten Preisen vergeben wurden.

Wirtschaftlichkeitsgebot - Wann liegt ein Verstoß vor?

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) verpflichtet den Vermieter als vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (vgl. BGH, 05.10.2022 - Az: VIII ZR 117/21; BGH, 25.01.2023 - Az: VIII ZR 230/21). Eine Verletzung dieser Pflicht kommt insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von Leistungen nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift (vgl. BGH, 13.06.2007 - Az: VIII ZR 78/06; BGH, 06.07.2011 - Az: VIII ZR 340/10; BGH, 17.12.2014 - Az: XII ZR 170/13; BGH, 07.02.2018 - Az: VIII ZR 189/17).

Allein der Umstand, dass der Vermieter vor Abschluss eines umfangreichen Dienstleistungsvertrags keine Vergleichsangebote von anderen Anbietern eingeholt hat, begründet jedoch noch keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Vorrangig ist festzustellen, ob die beauftragten Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen vergeben wurden und das Einholen von Vergleichsangeboten deshalb überhaupt zu einer Kosteneinsparung geführt hätte. Erst wenn eine solche objektiv unwirtschaftliche Disposition feststeht, stellt sich die Folgefrage, ob der Vermieter sich gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten kann, weil er die ihm zumutbaren Anstrengungen zur Suche nach einem preisgünstigen Anbieter unternommen hat. In diesem Rahmen ist dann von Bedeutung, ob, in welchem Umfang und mit welchem Ergebnis Vergleichsangebote eingeholt wurden.

Wer trägt die Darlegungs- und Beweislast?

Nach ständiger Rechtsprechung trägt der Mieter, der wegen einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für das pflichtwidrige Verhalten des Vermieters (vgl. BGH, 06.07.2011 - Az: VIII ZR 340/10; BGH, 17.12.2014 - Az: XII ZR 170/13; BGH, 05.10.2022 - Az: VIII ZR 117/21; BGH, 25.01.2023 - Az: VIII ZR 230/21). Eine sekundäre Darlegungslast, die den Vermieter zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen - etwa eines Preisvergleichs - verpflichten würde, trifft diesen grundsätzlich nicht (vgl. BGH, 06.07.2011 - Az: VIII ZR 340/10; BGH, 17.12.2014 - Az: XII ZR 170/13).

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter einen umfangreichen Gesamtdienstleistungsvertrag abgeschlossen hat. Dem Mieter ist es - anhand der ihm zustehenden Belegeinsicht in Leistungs- und Preisverzeichnisse - grundsätzlich möglich und zumutbar, sich einen Überblick über die Angemessenheit der umgelegten Kosten zu verschaffen und die vereinbarten Preise anhand eines Vergleichs mit marktüblichen Preisen anderer Anbieter zu überprüfen (vgl. BGH, 06.07.2011 - Az: VIII ZR 340/10; BGH, 03.07.2013 - Az: VIII ZR 322/12; BGH, 27.10.2021 - Az: VIII ZR 114/21). Hierfür stehen dem Mieter etwa Internetrecherchen oder Datensammlungen des örtlichen Mietervereins zur Verfügung, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Rechtsberaters. Dass ein Gesamtpaket möglicherweise günstigere Konditionen ermöglicht als die Einzelbeauftragung verschiedener Dienstleister, führt nicht zu einer anderen Beurteilung, sondern spräche unter solchen Marktbedingungen zunächst sogar für die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots.

Die Grundsätze der sekundären Darlegungslast greifen nach der Rechtsprechung des BGH nur ein, wenn der an sich Darlegungsbelastete außerhalb des erheblichen Geschehensablaufs steht und der Gegner alle erheblichen Tatsachen kennt (vgl. BGH, 17.02.2004 - Az: X ZR 108/02; BGH, 17.01.2008 - Az: III ZR 239/06; BGH, 06.07.2011 - Az: VIII ZR 340/10). Für die Prüfung der Angemessenheit von Preisen kommt es jedoch ausschließlich auf einen Marktpreisvergleich an - nicht auf interne Kalkulationen oder sonstige Erwägungen des Vermieters bei der Preisvereinbarung, über die sich beide Parteien gleichermaßen Kenntnis verschaffen können.

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