Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen.
Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
㤠15 Betriebskosten
Hierauf ist ein monatlicher Vorschuss an den Vermieter neben der Miete, wie in § 7 Abs. 1 beziffert, zu zahlen.
1. Die laufenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer
2. ...
Die Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt, sobald dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vorliegen...
Soweit sich Betriebskosten - ggf. auch rückwirkend - erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen ...“
Nachdem die Betriebskosten für die Jahre 1998 bis 2001 von der Beklagten bereits abgerechnet waren, gingen ihr am 5. Dezember 2002 Grundsteuerbescheide des Finanzamts mit Nachforderungen für die Jahre 1998 bis 2000 und am 8. Januar 2003 ein weiterer Grundsteuerbescheid mit einer Nachforderung für das Jahr 2001 zu. Die Beklagte beglich die nachträglich erhöhte Grundsteuer im Jahr 2003. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 rechnete sie die Nachforderung gegenüber den Klägern ab und verlangte anteilige Erstattung der auf sie entfallenden Grundsteuernachzahlung in Höhe von 165,41 € pro Jahr, insgesamt 661,64 €.
Mit der Klage haben die Kläger Freigabe einer von ihnen als Mietkaution verpfändeten Sparforderung verlangt, zuletzt in Höhe von 661,64 €. Die Beklagte hat - unter Anerkennung des Freigabeanspruchs - ein Zurückbehaltungsrecht in derselben Höhe wegen der Grundsteuernachzahlung geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, Freigabe des Mietkautionskontos in Höhe von 661,64 € zu erklären Zug um Zug gegen Zahlung von 661,64 € durch die Kläger an die Beklagte. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht das angefochtene Urteil unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise - im Hinblick auf die Grundsteuernachforderung für das Jahr 2001 - abgeändert und die Beklagte verurteilt, die Freigabe des Mietkautionskontos in Höhe von 165,41 € uneingeschränkt zu erklären. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Zwischen den Parteien bestand aufgrund eines Mietvertrags vom 22. April 1997 ab dem 15. Mai 1997 bis zum 30. Dezember 2003 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in B. . Nach dem Mietvertrag hatten die Kläger Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten (§ 7 Abs. 1). Ferner enthielt der Vertrag folgende Bestimmung:„§ 15 Betriebskosten
Hierauf ist ein monatlicher Vorschuss an den Vermieter neben der Miete, wie in § 7 Abs. 1 beziffert, zu zahlen.
1. Die laufenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer
2. ...
Die Vorauszahlungen werden jährlich abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt, sobald dem Vermieter die Abrechnungsunterlagen vorliegen...
Soweit sich Betriebskosten - ggf. auch rückwirkend - erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen ...“
Nachdem die Betriebskosten für die Jahre 1998 bis 2001 von der Beklagten bereits abgerechnet waren, gingen ihr am 5. Dezember 2002 Grundsteuerbescheide des Finanzamts mit Nachforderungen für die Jahre 1998 bis 2000 und am 8. Januar 2003 ein weiterer Grundsteuerbescheid mit einer Nachforderung für das Jahr 2001 zu. Die Beklagte beglich die nachträglich erhöhte Grundsteuer im Jahr 2003. Mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 rechnete sie die Nachforderung gegenüber den Klägern ab und verlangte anteilige Erstattung der auf sie entfallenden Grundsteuernachzahlung in Höhe von 165,41 € pro Jahr, insgesamt 661,64 €.
Mit der Klage haben die Kläger Freigabe einer von ihnen als Mietkaution verpfändeten Sparforderung verlangt, zuletzt in Höhe von 661,64 €. Die Beklagte hat - unter Anerkennung des Freigabeanspruchs - ein Zurückbehaltungsrecht in derselben Höhe wegen der Grundsteuernachzahlung geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, Freigabe des Mietkautionskontos in Höhe von 661,64 € zu erklären Zug um Zug gegen Zahlung von 661,64 € durch die Kläger an die Beklagte. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht das angefochtene Urteil unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise - im Hinblick auf die Grundsteuernachforderung für das Jahr 2001 - abgeändert und die Beklagte verurteilt, die Freigabe des Mietkautionskontos in Höhe von 165,41 € uneingeschränkt zu erklären. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
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BGH, 05.07.2006 - Az: VIII ZR 220/05
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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