Wirtschaftlichkeitsgebot bei den Betriebskosten

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Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden.

Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat.

Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger waren Mieter von Wohnungen in einem Mehrparteienhaus der Beklagten in Düsseldorf. Das Gebäude ist Teil eines Gesamtkomplexes mehrerer Gebäude, für den entsprechend der Abfallentsorgungssatzung der Stadt Düsseldorf ein Mindestrestmüllvolumen von rund 5.000 Litern zur Verfügung steht. Dieses Volumen wurde zu keiner Zeit ausgeschöpft.

Im Jahr 2010 beauftragte die Beklagte eine externe Dienstleisterin mit der Erbringung von Leistungen im Rahmen eines sogenannten Müllmanagementsystems, das unter anderem die Nachsortierung des Abfalls (insbesondere die Aussortierung von mit dem „grünen Punkt“ versehenem Abfall), den Betrieb eines die Restabfallmenge pro Haushalt erfassenden Chipsystems, die Reinigung der Mülltonnenstandplätze und die Entfernung von Beistellungen umfasste.

Die von der Beklagten mit den Klägern nach Abschluss des vorgenannten Dienstleistungsvertrags geschlossenen Formularmietverträge enthalten übereinstimmend in § 2 Abs. 2 eine Regelung, wonach die Kosten für die Abfallentsorgung sowohl nach der Quadratmeterzahl als auch dem individuellen Verbrauch je Wohneinheit unter Berücksichtigung einer wöchentlichen Mindestmenge von 20 Litern Restmüll für jeden Haushalt in Anlehnung an die Abfallentsorgungssatzung der Stadt Düsseldorf auf die Kläger umgelegt werden sollen.

Für das Jahr 2016 errechnete die Beklagte Abfallentsorgungskosten für das von den Klägern bewohnte Gebäude in Höhe von insgesamt 2.452,92 €, von denen ein Betrag in Höhe von 736,84 € auf die von der externen Dienstleisterin erbrachten Leistungen (616,41 € für Dienstleistungen und 120,43 € für Abrechnungskosten) entfiel.

Mit der vorliegenden Klage haben sämtliche Kläger beantragt festzustellen, dass die Kosten für das Müllmanagement nicht als Betriebskosten im Rahmen der Mietverhältnisse auf sie umgelegt werden können. Ferner haben die Kläger zu 1 und 2 sowie die Kläger zu 4 und 5 - jeweils als Gesamtgläubiger - die Beklagte zuletzt auf Rückzahlung der von ihr bezogen auf das Müllmanagement für die Jahre 2016 bis 2018 abgerechneten Kosten in Höhe von jeweils 168,12 € (56,04 € x 3) in Anspruch genommen.