Gemäß
§ 554 Abs. 4 BGB ist der Vermieter verpflichtet, Aufwendungen, die dem Mieter infolge einer
Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahme entstanden sind, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Der Verweis auf die „Angemessenheit“ bedeutet, dass nur solche Kosten erstattungsfähig sind, die objektiv erforderlich waren. Unvernünftiger oder übermäßiger Aufwand zu Lasten des Vermieters ist nicht erstattungsfähig. Gemäß § 554 Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende vertragliche Vereinbarung - auch handschriftliche Zusätze in einer Modernisierungsvereinbarung - unwirksam; der Aufwendungsersatzanspruch kann weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.
Zu den erstattungsfähigen Aufwendungen zählen auch Eigenleistungen des Mieters, sofern sie durch die Modernisierungsmaßnahme veranlasst wurden und weder vom Mieter noch vom Vermieter zu vertreten sind. Die Vornahme von Reinigungsarbeiten in der Wohnung infolge von Bauschmutz fällt unter § 554 Abs. 4 BGB. Die Höhe der Vergütung für Eigenleistungen ist nach einem in der Bauhandwerker-Branche üblichen Stundensatz anzusetzen. Gleiches gilt für Tapezier- und Streicharbeiten, die infolge von Modernisierungsschäden an der Bausubstanz erforderlich wurden. Für die Schätzung des erforderlichen Zeitaufwands und des angemessenen Stundensatzes gilt § 287 ZPO. Der für Reinigungsarbeiten angesetzte Stundensatz von 10,00 EUR sowie für handwerkliche Tätigkeiten (Tapezieren, Streichen) ein Satz von 14,00 EUR sind dabei nicht zu beanstanden. Materialkosten, die durch Quittungen belegt sind, sind ebenfalls vollständig erstattungsfähig.
Der reine Zeitaufwand für den Kauf von Materialien oder Einrichtungsgegenständen ist nicht nach § 554 Abs. 4 BGB erstattungsfähig. Die verlorene Freizeit des Mieters stellt keinen ersatzfähigen Schaden dar. Erstattungsfähig sind hingegen die tatsächlich entstandenen Fahrtkosten, soweit Fahrten zur Beschaffung notwendiger Materialien nachgewiesen sind; hierfür ist ein Kilometersatz von 0,30 EUR anzusetzen, begrenzt auf die durch Zeugenaussage bestätigten Fahrten.
Neuanschaffungen können unter die Ersatzpflicht des Vermieters fallen, wenn sie wegen veränderter Grundrisse und Stellflächen infolge der Modernisierung erforderlich werden - etwa wenn eine Einbauküche aufgrund einer geänderten Raumtiefe oder neu gesetzter Heizkörper nicht mehr passt. In diesen Fällen ist jedoch stets der Abzug „Neu für Alt“ zu berücksichtigen, um Vorteile aus der Neuanschaffung nicht dem Vermieter aufzubürden. Ein Anspruch auf Erstattung des vollständigen Neuanschaffungspreises besteht grundsätzlich nicht, da der Mieter durch neue Möbel auch einen Wertzuwachs erhält. Der Abzug ist gemäß § 287 ZPO zu schätzen; vorliegend wurde - bei einem Alter der Gegenstände von ca. 10 Jahren und einer langen typischen Lebensdauer der Kategorie - ein Abzug von 30 % als angemessen erachtet. Dasselbe gilt für Einrichtungsgegenstände wie Jalousien, die wegen baulicher Veränderungen (Fensteraufteilung) ausgetauscht werden mussten.
Überschreiten die vom Mieter in Eigenleistung durchgeführten Montage- und Umzugsarbeiten den Kostenrahmen, der bei Inanspruchnahme eines vom Vermieter angebotenen Vertragsunternehmens entstanden wäre, besteht kein Anspruch auf den Mehrbetrag. Maßstab ist der Betrag, der bei Beauftragung des Vertragsunternehmens zu einem Pauschalpreis angefallen wäre - vorliegend 650,00 EUR für den gesamten Rückumzug inklusive Möbelabbau, -transport und -aufbau. Bereits gezahlte Pauschalbeträge sind auf die geltend gemachten Einzelpositionen anzurechnen.
Eine Fristsetzung oder Inverzugsetzung des Vermieters ist für den Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB nicht erforderlich. Da der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme selbst veranlasst hat, treffen ihn erhöhte Sorgfaltspflichten; aufgetretene Mängel und Schäden müssen ihm aufgrund der notwendigen Bauüberwachung bekannt sein. § 554 BGB stellt gegenüber § 536a Abs. 2 BGB eine Sondervorschrift dar, die Vorrang genießt.
