WEG: Grenzen der Beschlusskompetenz bei vereinbartem Kostenverteilungsschlüssel

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG, der den Wohnungseigentümern die Kompetenz einräumt, den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abzuändern, kann durch Vereinbarung in der Teilungserklärung wirksam abbedungen werden. Wurde eine solche Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und sind seither Wohnungseigentümer im Wege der Sondernachfolge eingetreten, wirkt die Abbedingung auch gegenüber diesen Erwerbern und entzieht der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels vollständig. Eine dennoch gefasste Beschlussfassung ist für ungültig zu erklären.

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Grenzen

Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht unbegrenzt. Gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen treffen, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich anderes bestimmt. Diese Privatautonomie der Wohnungseigentümer erlaubt es auch, die in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG normierte Beschlusskompetenz zur Abänderung von Kostenverteilungsschlüsseln vollständig auszuschließen. Die gänzliche Abbedingung dieser Norm durch Vereinbarung ist rechtlich zulässig. Verbleibt dem einzelnen Wohnungseigentümer in einem solchen Fall noch ein Interesse an einer geänderten Kostentragung, steht ihm ausschließlich ein Anspruch auf Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach § 10 Abs. 2 WEG zu.

Wirkung der Grundbucheintragung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern

Eine solche Vereinbarung entfaltet gegenüber Sonderrechtsnachfolgern nur dann Wirkung, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Mit der Eintragung wandelt sich die schuldrechtlich begründete Vereinbarung zum dinglichen Inhalt des Sondereigentums. Für die Auslegung eingetragener Vereinbarungen gilt dabei ein normativer Maßstab: Maßgebend sind Wortlaut und Sinn der Vereinbarung, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, soweit sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Gutgläubiger Erwerb und Grundbuchpublizität

Der Schutz des Erwerbers nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB beruht nicht auf dem konkreten Vertrauen auf die Buchlage, sondern auf der Verlässlichkeit der amtlichen Verlautbarung. Der Erwerber wird durch die Eintragung selbst dann geschützt, wenn er den Inhalt des Grundbuchs nicht zur Kenntnis genommen hat (vgl. BGH, 29.06.2007 - Az: V ZR 5/07). Wurden nach Eintragung einer Vereinbarung über den Ausschluss des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG Sondereigentumseinheiten veräußert, erwerben die Käufer ihr Wohnungseigentum mit dem eingetragenen Inhalt. Die Verdinglichung der Vereinbarung wirkt sodann für und gegen alle Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - also nicht nur im Verhältnis zum einzelnen gutgläubigen Erwerber, sondern als Vereinbarung aller Eigentümer mit Gesamtwirkung. Fehler bei Zustandekommen und im Eintragungsverfahren sowie eine fehlende Berechtigung werden durch gutgläubigen Erwerb überwunden (vgl. BGH, 23.07.2015 - Az: V ZB 1/14).

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