Betriebskostenarten: Was Vermieter bei der Schornsteinreinigung auf die Mieter umlegen dürfen

Einmal oder mehrmals im Jahr erscheint der Schornsteinfeger auf dem Grundstück, prüft Abgasanlagen, kehrt Schornsteine und führt Messungen durch. Die entstehenden Kosten tauchen anschließend in der Nebenkostenabrechnung auf - nicht immer vollständig nachvollziehbar aufgeschlüsselt. Welche Positionen dürfen tatsächlich auf Mieter umgelegt werden, welche Kosten verbleiben dagegen dem Vermieter und was ist bei der Abgrenzung zwischen Heizkosten und allgemeinen Betriebskosten zu beachten?

Welche gesetzliche Grundlage gibt es für die Umlage der Kosten?

Rechtsgrundlage für die Umlage von Schornsteinreinigungskosten ist § 2 Nr. 12 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Danach zählen die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten - soweit sie nicht bereits als Kosten der zentralen Heizungsanlage nach Nr. 4 Buchstabe a BetrKV berücksichtigt wurden. Erfasst sind damit die Kosten der regelmäßigen Reinigung und Überprüfung von Schornsteinen, Abgasanlagen und Feuerstätten. Welche Anlagen in welchen Zeitabständen gereinigt und geprüft werden müssen, richtet sich nach dem Feuerstättenbescheid des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers sowie nach den landesrechtlichen Kehr- und Überprüfungsordnungen.

Damit Schornsteinreinigungskosten auf Mieter umgelegt werden können, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Die Kosten müssen mietvertraglich vereinbart sein - im Mindestfall durch einen Verweis auf die BetrKV - und sie müssen tatsächlich regelmäßig anfallen. Regelmäßigkeit bedeutet dabei nicht zwingend jährlich; auch Kosten, die nur alle zwei oder drei Jahre entstehen, können als Betriebskosten abgerechnet werden. Einmalige Abnahmegebühren nach dem Neubau einer Heizungsanlage hingegen sind nicht umlagefähig.

Wann gehören Schornsteinfegerkosten zu den Heizkosten?

Neben § 2 Nr. 12 BetrKV enthält § 7 Abs. 2 HeizkostenV eine weitere Regelung für den Regelfall: Wird das Gebäude über eine zentrale Heizungsanlage oder zentrale Warmwasserversorgung beheizt, gehören die Kehrgebühren zu den Heizkosten und sind entsprechend nach der Heizkostenverordnung abzurechnen.

Das hat spürbare Konsequenzen für die Abrechnung. Heizkosten müssen zu mindestens 50 Prozent nach dem tatsächlichen Wärmeverbrauch verteilt werden - eine vollständige Umlage nach der Wohnfläche, wie sie bei kalten Betriebskosten zulässig wäre, ist ausgeschlossen. Damit können die Kehrgebühren im Regelfall nicht mehr in vollem Umfang nach der Wohnfläche umgelegt werden. Doppelt abgerechnet werden dürfen sie in keinem Fall: Entweder in der Heizkostenabrechnung oder in der allgemeinen Betriebskostenabrechnung - nicht in beiden.

Sonderfall Gasetagenheizung: Mögliche Doppelbelastung

Wird die Wohnung nicht über eine zentrale Heizungsanlage, sondern über eine eigene Gasetagenheizung oder Einzelöfen versorgt, rechnet das Versorgungsunternehmen den Brennstoffverbrauch direkt mit dem Mieter ab. Eine Heizkostenabrechnung durch den Vermieter entfällt. In diesem Fall darf der Vermieter die Schornsteinfegerkosten als kalte Betriebskosten über die allgemeine Betriebskostenabrechnung abrechnen.

Dabei kann eine auf den ersten Blick überraschende Situation entstehen: Mieter werden unter Umständen mit zwei gesonderten Schornsteinfegergebühren belastet - einerseits für die Überprüfung der eigenen Gastherme in der Wohnung, andererseits für die Reinigung und Kontrolle des zentralen Abluftschornsteins im Haus. Beide Positionen können rechtmäßig sein, sofern es sich um unterschiedliche Leistungen handelt und die Kosten nicht bereits anderweitig berücksichtigt wurden.

Was ist umlagefähig - und was nicht?

Nicht alle Positionen auf der Schornsteinfegerrechnung lassen sich ohne Weiteres auf die Mieter weitergeben. Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Abgrenzungen:

Ein häufiger Fehler in Betriebskostenabrechnungen ist die pauschale Übernahme der gesamten Schornsteinfegerrechnung ohne Aussonderung nicht umlagefähiger Positionen. Besonders die Feuerstättenschau - eine hoheitliche Begutachtung aller Feuerungsanlagen durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger nach § 14 Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG), die innerhalb von sieben Jahren zweimal stattzufinden hat - gehört nicht zu den laufenden Betriebskosten. Ebenso sind Mängelbeseitigungen oder Schornsteinsanierungen, die der Schornsteinfeger anordnet, keine umlagefähigen Positionen. Eine sorgfältige Prüfung der Originalrechnung und ein Abgleich mit dem Feuerstättenbescheid können helfen, solche Fehler zu erkennen.

Kein Schornstein in der Wohnung - trotzdem zahlungspflichtig?

Mieter können die Zahlung ihres Anteils nicht allein deshalb verweigern, weil ihre Wohnung nicht an einen aktiven Schornstein angeschlossen ist oder weil in der Wohnung kein Ofen betrieben wird. Maßgeblich ist, ob ein Schornstein im Gebäude vorhanden ist und nicht endgültig stillgelegt wurde. Die anteiligen Kosten des Schornsteinfegers müssen auch dann getragen werden, wenn die eigene Wohnung keinen Schornsteinanschluss aufweist. Erst wenn Schornsteine oder Kamine dauerhaft außer Betrieb genommen wurden, entfällt die Grundlage für die Umlage.

Liberalisierung: Freie Schornsteinfeger und ihr Einsatz

Mit der vollständigen Liberalisierung des Schornsteinfegerwesens seit 2013 endete das frühere Gebietsmonopol des örtlichen Kehrbezirks für Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten. Vermieter dürfen seitdem auch andere fachlich geeignete Unternehmen mit Kehr- und Prüfungsarbeiten beauftragen; die entstehenden Kosten bleiben umlagefähig, sofern sie angemessen und nachvollziehbar sind.

Für die Feuerstättenschau gilt eine wichtige Ausnahme: Diese darf ausschließlich der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger durchführen. Eine Beauftragung eines anderen Schornsteinfegers mit dieser Aufgabe ist gesetzlich nicht zulässig (vgl. VGH Bayern, 27.04.2023 - Az: 22 CS 23.350). Damit besteht für diesen Teil der Schornsteinfegertätigkeit auch nach der Liberalisierung kein Wahlrecht.

Verteilerschlüssel: Wie werden die Kosten aufgeteilt?

Werden Schornsteinfegerkosten als kalte Betriebskosten abgerechnet, ist der im Mietvertrag vereinbarte Verteilerschlüssel maßgeblich. Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche als Maßstab. Zulässig ist daneben auch die Verteilung nach der Anzahl der Wohneinheiten. Eine Abrechnung nach Köpfen kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls zulässig sein.

Für Vermieter von Doppelhaushälften gilt eine Vereinfachung: Da Kosten wie Grundsteuer oder Schornsteinfegergebühren in solchen Konstellationen häufig bereits gesondert ausgewiesen werden, genügt es, die direkt anfallenden Kosten an den Mieter weiterzuleiten. Eine Gesamtaddition beider Haushälften und anschließende anteilige Verteilung ist nicht erforderlich (vgl. BGH, 15.03.2011 - Az: VIII ZR 243/10).

Werden die Schornsteinfegerkosten dagegen den Heizkosten zugeordnet, gelten die strengeren Vorgaben der HeizkostenV: mindestens 50 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab.

Zutrittsrecht und Duldungspflicht

Um die gesetzlich vorgeschriebenen Arbeiten durchführen zu können, muss der Schornsteinfeger das Grundstück und die betreffenden Räumlichkeiten betreten. Nach § 1 Abs. 3 SchfHwG sind Eigentümer und Besitzer verpflichtet, dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger Zutritt zu gewähren. Der Zutritt dient der Erhaltung der Brand- und Betriebssicherheit - bei modernen Gasheizungen entstehen Gefahren zwar nicht mehr durch Verbrennungsrückstände, wohl aber durch Fremdkörper wie Vogelnester, tote Tiere oder Laubansammlungen, die den Abgasquerschnitt verengen oder verstopfen können (vgl. VG Aachen, 06.07.2007 - Az: 6 L 246/07).

Mieter schulden dabei die bloße Duldung des Betretens ihrer Wohnung; eine aktive Mitwirkungspflicht - etwa das selbstständige Vereinbaren eines Termins mit dem Bezirksschornsteinfeger - besteht grundsätzlich nicht, sofern der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält (vgl. AG Bremen, 20.02.2014 - Az: 9 C 579/13). Verweigert ein Mieter den Zutritt dauerhaft, kann die zuständige Behörde eine Duldungsverfügung erlassen und die Arbeiten notfalls im Wege der Ersatzvornahme durchsetzen lassen. Verhindert ein Mieter dauerhaft die Durchführung vorgeschriebener Überprüfungen oder Wartungsarbeiten, kann dies eine schwerwiegende Vertragsverletzung darstellen, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt (vgl. LG Hannover, 10.04.2021 - Az: 17 T 15/21).

Steuerliche Absetzbarkeit

Mieter, die Schornsteinfegerkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung tragen, können einen Teil dieser Kosten steuerlich geltend machen. Die Kehrgebühren für die eigentliche Reinigung des Schornsteins zählen zu den haushaltsnahen Handwerkerleistungen nach § 35a EStG und können entsprechend berücksichtigt werden. Bereits seit 2014 gilt jedoch eine wichtige Einschränkung: Die Kosten für die Feuerstättenschau sowie für Abgasmessungen bei Heizungsanlagen sind steuerrechtlich als Gutachtertätigkeiten eingestuft und können nicht (mehr) als haushaltsnahe Handwerkerleistungen abgesetzt werden.

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